商品房認購書效力是什麼

商品房認購書效力分為兩種情況。
一種是沒有取得預售許可證的情況下籤訂人購協議的效力。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：
出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第二種是取得預售許可證的情況下籤訂的認購協議的效力。
出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。