房屋租賃後擅自轉租違法

我們到另一個城市去工作，大部分人會選擇租房作為解決居住問題。而且我們經常可以看到房屋租賃廣告，其中還存在欺詐的信息，沒有房子，卻也拿出來租賃，騙取租金，這一定要注意。除此之外，如果房屋租賃期限超過六個月雙方當事人必須簽訂書面合同。簽訂好了房屋租賃合同後，當事人雙方應當到房屋所在地的房地產管理部門辦理備案登記，領取《房屋租賃證》。

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擅自轉租房屋的有效嗎

最高法院司法解釋規定，“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效”;“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”。從該司法解釋的文義來看，承租人擅自轉租行為是無效的，這也可以從最高法院奚曉明主編《關於城鎮房屋租賃合同司法解釋理解和適用》一書中的觀點得到印證。

最高法院這一規定，違背了“體系解釋”和“當然解釋”的民法解釋規則。

1、合同法第224條規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”及第228條規定：“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金”。

依照民法體系解釋規則，從224條規定可以看出，如果出租人不解除原租賃合同，轉租行為不受影響。其次，228條規定所謂的承租人可以要求減少租金，當然是指合同有效為前提的。

2、轉租行為所導致房屋佔有和使用轉變，是否屬於“處分行為”呢?

按照我國合同法第51條無權處分的規定來看，我國相當一部分權威學者認為，無權處分的債權合同屬於效力待定。舉重而明輕的當然解釋告訴我們，既然無權處分他人物權的債權合同也不過是效力待定，那麼轉讓對權利人財產影響更小的所有權權能的效力，就不可能是無效的。當然，現在主流觀點認為，涉及無權處分的債權效力是有效的，那麼轉租行為的合同效力更應當有效。

法律應當賦予當事人合同自由，不應該隨意干涉，司法解釋將房屋擅自轉租的行為認定為無效，顯然缺乏依據。我們認為，房屋擅自轉租行為，可以比照無權處分行為，其轉租的債權效力應當具體情況具體分析，給次承租人提供更為靈活的司法救濟。