律師談二手房買賣合同在履行過程需要注意什麼

北京房地產專業律師靳雙權，專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二餘年，帶領專業房產團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現在將這些案件改編為房地產糾紛案例，希望可以幫助到你。(為保護當事人隱私安全及避免不必要糾爭，以下當事人姓名，公司名稱等均為化名，如有雷同，可以聯繫我們，我們將予以撤銷。)

一、原告訴稱

原告張某訴稱：2015年9月25日原告就購買被告位於甲市乙區12號院1301號房屋與二被告簽訂了《買賣定金收付書》，並依約向二被告的代理人宋某支付了購房定金10萬元整。二被告應於《買賣定金收付書》簽署後7個工作日內與原告簽署《房屋買賣合同》，但二被告及其代理人因房價上漲一直不履行《買賣定金收付書》的約定，不與原告簽署《房屋買賣合同》，卻以各種理由反咬原告一口。原告遂根據《買賣定金收付書》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》的規定，訴至法院要求被告雙倍返還購房定金20萬元，承擔本案訴訟費用。

二、被告辯稱

二被告宋A、解B辯稱：不同意原告的訴訟請求。從事實上講，原告在與二被告簽訂買賣定金收付書時不具備在京購房資格，並且向二被告隱瞞了這一重要事實，後來原告在二被告給其的合理寬限期內仍未具備購房資質，也未按照《買賣定金收付書》中的約定向二被告支付房屋首付款160萬元，這是導致雙方未能簽訂書面的房屋買賣合同的真實原因，所以原告因自身原因無法完成交易，無權要求返還定金。故不同意原告的訴訟請求。

三、審理查明

2015年9月25日，原、被告簽訂《買賣定金收付書》(以下簡稱收付書)一份，就甲方出售房屋給乙方而收取購房定金事宜達成協議。收付書中約定：涉案房屋價款為425萬元，乙方支付房款的方式為全款。乙方簽署收付書後應向甲方交付購房定金10萬元。甲、乙雙方應於簽署收付書後七個工作日內簽署《房屋買賣合同》等法律文件，簽署合同時乙方應向甲方支付房屋首付款160萬元。若甲方違反上述約定，甲方應在五日內雙倍返還乙方所交定金;若乙方違反約定，則乙方所交定金甲方不予返還。

審理中查明，宋某系二被告之子，受二被告委託代為辦理涉案房屋的出售、產權過户、代為簽署相關文件等事務，並享有轉委託權。因宋某在外地出差，遂轉委託其妻孟女士為代理人，代為簽署涉案房屋的出租、出售等相關協議和合同。原告與二被告約定於2015年10月3日簽署《房屋買賣合同》，10月1日二被告代理人孟女士以宋某不在北京為由，提出延期簽署合同，原告未明確表示意見。10月8日，孟女士向中介公司提出可安排同原告簽訂房屋買賣合同，因二被告急用錢，最好在10月26日之前完成，但原告無明確表態。此後，雙方未就合同簽署日期達成一致，一直未能按約簽署《房屋買賣合同》等法律文件。

證人孫某到庭作證稱：原被告簽訂收付書後，孟女士在10月1日和我説因為她老公宋某在外地辦廠，不能按期趕回來，要往後推延幾天再籤合同，原告表示願意繼續履行收付書。10月8日，二被告表示可以讓原告來籤合同，交首付款。但原告因購房資質一直未能審核通過，而且孟女士不是房屋的產權人，擔心簽了合同後有風險，就表示可以籤合同，但首付款要交由第三方託管，待完成房屋過户手續後才能給二被告錢，二被告拒絕。此後，雙方一直未能在簽約日期上達成一致。10月19日，二被告向我表示如原告在11月1日前明確表示不再履行收付書，則交易終止，二被告退還原告10萬元定金;11月1日後則終止交易且不再退還定金。我向原告轉述二被告意見後，原告沒有明確表態。11月7日左右，原告購房資質審核通過後，要求同二被告簽署房屋買賣合同，但二被告拒絕。

關於原告的購房資質問題，孫某在證言中稱：原告簽署收付書時是要購買二被告的房屋註冊成立公司，再以公司的名義購買該房屋，二被告表示同意。後因公司未能註冊成功，原告提出以其妻子孫A的名義購買，但孫A的資質審核未能通過。後，原告又提出可通過與妻子離婚的方式獲得購房資質，並開始着手辦理離婚手續。10月26日左右，原告向我公司提供新的資質審核材料，11月7日左右，原告前妻的購房資質通過審核，但二被告已經不同意同原告簽署房屋交易合同。

四、法院判決

甲市乙區人民法院經審理後判決：

被告宋A、被告解B於本判決生效之日起七日內返還原告張某定金10萬元。

五、律師點評

北京專業房地產律師靳雙權認為：

1.本案爭議焦點之一，合同未如期簽署是誰的過錯?

當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。根據《買賣定金收付書》、證人證言、原告、二被告雙方同證人的通訊往來及當事人陳述，可以確定原、二被告雙方最初約定在2015年10月3日簽訂房屋交易合同，但因二被告單方提出推遲而未能簽約，因此二被告違約在先。10月3日以後，原告仍繼續提交購房資質等相關文件，表明其願意繼續履行《買賣定金收付書》，二被告亦明確表示願意延期履約。但在其後，二被告提出簽訂房屋交易合同時，原告有明顯的拖延行為，且在二被告明確以2015年11月1日為最後期限時，原告表示可以籤合同，但前提是房屋首付款不能直接交付給二被告，需由第三方託管，待房屋過户後方能交付二被告。我認為原告的要求違反了《買賣定金收付書》關於首付款交付時間、方式的約定，而違約在後。因此，我認為原告、二被告雙方對於房屋交易合同不能簽訂的結果均負有過錯，均存在違約行為。故原告訴請的返還定金的請求應予支持。

2.本案爭議焦點之二為定金如何處理?

二被告佔有定金顯失公平，且二人提出的原告不具備在京購房資格，未支付145萬元首付款，以及未在合理寬限期內簽約就意味着自願接受定金罰則的辯解意見缺乏法律依據，我認為不應該被採信。