房產律師——買房後發現原房屋主人前夫户口未遷出能否起訴要求強制遷出
北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)
原告訴稱
張女士向本院提出訴訟請求：1.判令被告立即將周某仁、趙某豪等4人户口遷出；2.判令被告支付未履行合同義務違約金58萬元；3.判令被告支付逾期遷出户口違約金（自2020年2月26日起至實際遷出之日止，以580萬為基數，按每日萬分之五計算），截至2020年3月12日，逾期違約金46400元）；4.本案的訴訟費等相關費用由被告承擔。
事實與理由：2019年9月22日，原告與被告通過第三人簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定原告購買被告名下位於北京市東城區一號房屋（以下簡稱案涉房屋），成交價580萬元。原告在購房時即瞭解到帶户口的房屋影響房屋價值，市場的貶值率約為15%。合同簽訂後，原告依約履行了合同義務，但被告在簽訂合同時隱瞞案涉房屋的户口數量，在原告獲知案涉房屋有周某仁、周某君等共計5人的户口後，多次催告被告將上述户口遷出，並通過第三人進行了多次協商，但被告拒絕遷出。根據雙方之間的買賣合同第九條第四款的約定，被告已經構成違約，應賠償原告房價總額10%的違約金。根據該合同第十一條的約定，被告應遷出所有户口，但被告隱瞞户口數量，存在欺詐行為。《補充協議》約定被告應在繳税預審之前將除周某君之外的全部户口遷出，逾期應按日承擔房屋總價款萬分之五的違約金。為維護自身權益，故原告向法院起訴，望判如所請。
被告辯稱
周某仁辯稱，不同意原告的訴訟請求。理由是：1.房屋買賣合同雙方主要義務均已履行完畢，原告已支付購房款，被告已交付房屋並協助辦理了過户登記，在整個交易過程中被告沒有過錯，原告沒有實質性損失；2.被告在簽訂房屋買賣合同時已向中介出示了户口一冊，只有周某仁和孩子周某君，從常識來看一個房屋只能有一冊户口，被告沒有隱瞞的動機更不存在欺詐；3.原告及第三人沒有盡到審明核實的義務及責任，在案發前原告及第三人均未要求被告配合去派出所核實案涉房屋內落户人的具體數目；4.被告周某仁與趙某豪已於2009年離婚，簽訂合同時並不知曉趙某豪及其孩子還有一冊户口落在案涉房屋上，被告在得知後第一時間聯繫趙某豪遷出，趙某豪口頭表示同意但人在國外現無法回國辦理，被告一直在積極協調，但不具備遷出趙某豪及其他人户口的身份；5.被告在整個合同履行過程中沒有違約行為，案涉房屋還有其他户口未遷出只能算是房屋買賣合同中的瑕疵，造成的原因不在被告，原告主張的違約金數額過高，請求法院進行調整。被告提出反訴，認為原告存在故意拖延銀行發放貸款的行為構成違約，要求原告就此向被告支付違約金58萬元。庭審中，被告明確表示撤回反訴，不再交納反訴費用。
第三人述稱，提供資料方應當對資料真實性負責，我方不審查資料的真實性，只審查形式，查户口需要當事人拿着户口本原件去派出所查詢，我方沒有能力查詢，訴訟請求不涉及我方，我方配合法庭調查，聽從法庭判決。
針對周某仁提出的反訴，張女士辯稱不同意周某仁的訴訟請求，一是因為周某仁隱瞞户口情況，所以才和銀行溝通貸款退後發放，這是張女士的自救行為，張女士沒有過錯，且後來與銀行協商及時解決；二是發放貸款的約定主要是在補充協議中，協議中對“及時”原告認為理解為3個月是比較合理的，貸款實際發放的日期與過户日期僅過了60日，不違反合同約定。
法院查明
2019年9月22日，張女士(買受方，乙方)與周某仁(出售方，甲方)簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定張女士購買周某仁名下位於北京市東城區一號房屋，房屋成交價款580萬元（含傢俱家電裝飾裝修等款項）。該合同第九條違約責任第（四）款約定，除本合同另有約定外，任何一方未履行本合同約定義務，經守約方催告後15日內仍未履行該義務，如守約方同意繼續履行的，甲、乙雙方必須繼續履行，但違約方須按房屋成交總價款的10%向守約方承擔違約責任。該合同第十一條户口遷出約定，户口登記情況為1冊2人，雙方同意遷出所有户口。甲方遷出户口的，承諾在產權過户後730天內向房屋所在地户籍管理機關辦理完成户籍遷出手續；未如期將上述户口遷出的，甲方應當按日計算向乙方支付房屋成交總價款日萬分之五的逾期遷出户口違約金，直至户口遷出之日止。《補充協議》明確，案涉房屋現有户口一冊兩人，分別為周某仁、周某君，甲方承諾在繳税預審之前向房屋所在地的户籍管理機關將周某仁户籍遷出；周某君户口最遲於產權過户後730天內遷出。
2020年2月26日，雙方完成案涉房屋的繳税過户。2020年2月28日，周某仁的户口從案涉房屋遷出。後張女士將本人及兩個孩子的户口遷入。張女士發現，案涉房屋登記的户口除已知的周某君的户口外，還有案外人趙某豪（周某仁前夫）等三人的户口在冊，張女士催促周某仁將上述户口遷出未果，認為周某仁故意隱瞞案涉房屋户口的真實情況構成違約，故起訴到本院。
2020年7月28日，經原告申請調取了案涉房屋的户籍信息檔案材料，顯示案涉房屋登記户口除張女士及其兩個子女外，還有周某君，以及案外人趙某豪及其兩個兒子的户口尚未遷出。
庭審中，周某仁提交其與趙某豪的離婚調解書、案涉房屋户口本複印件等證據材料，以證明其與趙某豪在2009年已經離婚，其沒有遷出趙某豪等三人户口的能力，其在簽訂房屋買賣合同時陳述的户口人數與所持有的户口本中的人數、姓名均一致，不存在隱瞞及欺詐。張女士對證據的真實性無異議，但不認可證明目的，認為案涉房屋客觀上還存在案外人趙某豪及子女三人的户口，周某仁作為房主是應該並能夠及時知曉的，但未能在簽訂房屋買賣合同時如實告知，是存在故意隱瞞的。
裁判結果
一、被告周某仁於本判決生效後十五日內向原告張女士支付違約金；
二、駁回原告張女士的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
結合各方的訴辯意見，本案爭議的焦點為：房屋出售方周某仁是否應就案涉房屋內存在案外人趙某豪及李澤廷、李梓仟三人的户口未遷出的事實承擔違約責任。本案中，張女士、周某仁雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》是雙方真實意思的表示，不違反法律、法規強制性規定，應屬合法有效，雙方均應遵守。依據雙方約定，周某仁負有按合同約定的時間將與案涉房屋有關的“所有户口”遷出的義務。根據常理，該“所有户口”不僅包含合同明確載明的周某仁本人及女兒周某君二人的户口，亦包括出售時案涉房屋上存在的所有户口，即案外人趙某豪及其兩個兒子三人的户口。
周某仁作為案涉房屋的所有權人，在出售案涉房屋時有義務披露户口的真實情況，即使周某仁在與趙某豪離婚及之後的一段時間內對案涉房屋仍存在前夫趙某豪及其孩子的另一冊户口的事實不知情，但至遲在案涉房屋出售之時應該查明且能夠查明户口的真實情況並告知買房人張女士，但周某仁未能履行相應披露義務，且在張女士發現並催促下，上述趙某豪等三人的户口仍未能遷出，周某仁就此應當承擔相應的違約責任。周某仁以不存在隱瞞的主觀故意為由抗辯其不應擔責，於法無據，法院不予採納。
關於違約責任的承擔方式，根據我國目前户籍管理政策，户口的遷出需以本人申請並有房屋落户為前提。本人不申請遷出的，行政管理部門無權強行遷出，法院亦不能強制判決遷出。故原告要求法院判決立即將趙某豪、李澤廷、李梓仟三人户口遷出的訴訟請求，囿於當前户口管理政策，法院難以支持。由於周某仁的户口已經遷出，故亦無再次判決遷出之必要。一般來説，出賣人或其他人户口是否遷出，對買受人户口遷入並無實質影響，並不影響買房人的户口遷入、落户。本案中，張女士亦已實際將自己及孩子的户口遷入案涉房屋內。但是，房屋上有產權人之外的户口，一般會對產權人產生如下影響：房屋再次出售及售價的影響、房屋拆遷時的影響、孩子入托入學影響等。當然，該影響也非必然導致損失發生，但在當前背景下這些不利影響客觀存在。故張女士據此要求周某仁支付違約金的訴訟請求，具有事實及法律依據，法院予以支持。需要指出的是，周某仁在支付相應違約金後，仍然不能免除其遷出“所有户口”的合同義務，周某仁應當積極與張女士協商，儘早尋求方案將全部户口遷出。
為督促户口遷出，違約金按日計算為宜，關於違約金的數額及計算標準，周某仁抗辯稱張女士主張的違約金數額過高，請求法院進行調整，張女士提交的證據亦不足以證明其主張的損失，法院綜合考慮合同履行情況、當事人過錯程度以及預期利益等因素，根據誠信原則、公平原則對違約金數額予以酌定，確定違約金按日180元的標準計算至上述案外人趙某豪及子女三人的户口全部遷出之日止，總金額不超過合同總金額的10%即58萬元。
