二手房買賣糾紛違約金太高怎麼辦

對於普通民眾來説，違約金可能是個既熟悉但不一定明白其準確意義的名詞。深圳市二手房買賣合同中一般約定如一方違約，致使合同無法履行，守約方可以要求違約方支付兩倍定金或者購房價款20%的違約金。實踐中，守約方為獲得更多違約金往往按購房款20%索要違約金。那麼法院會支持該訴訟請求嗎?二手房買賣糾紛違約金太高怎麼辦呢?

一、由誰來主張違約金過高?

民事訴訟關於舉證責任的基本原則是“誰主張，誰舉證”，即如果一方對提出的主張有責任提供相應的證據予以佐證，沒有證據或者證據不足以證明其主張的，則由該當事人承擔不利後果。關於違約金過高問題的舉證責任上，由違約方提出違約金過高的相應證據。最高法《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第8條作出明確規定：“違約方對於違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。”同理，如果守約方認為違約金合理，或者合同約定的違約金過低不足以彌補其損失，應提出相應的證據予以證明。

二、如何認定違約金過高

最高法關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十九條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。

上訴規定表明判斷違約金是否過高是以守約方的實際損失為基礎，需要綜合考慮合同履行具體情況，雙方當事人過程程度，以及守約方可得利益等方面作出綜合判斷，如果得出合同約定的違約金高於違約方實際損失30%的結論，則法院可以認定為違約金過高，並判決降低違約金。我國對違約金採取以補償性為主，懲罰性為輔的原則。法院通過行使自由裁量權，使得違約方從不合理的違約金中解脱出來，體現了公平、誠實信用的原則。

三、主張違約金過高的方法

(1)尋找對方違約行為

如果另一方在辦理資金監管、贖樓、辦理過户手續，銀行放貸等合同履約過程中存在違約行為，違約方可以藉此主張減少違約金。

(2)對房屋價格申請司法鑑定

實踐中，雙方當事人往往難以提出證據可以準確證明因違約行為導致守約方的實際損失。為了對涉案房屋的市場價值作出客觀評價，雙方當事人可以通過向法院申請司法鑑定，由法院選定的評估機構出具評估報告。需要特別指出的是，一方單方委託評估機構出具房屋價值的鑑定報告，而另一方並未提交類似的鑑定報告，該鑑定報告對法院認定違約金額仍然具有參考價值。建議當守約方主張的違約金明顯高於房屋的增值部分的，違約方可以提交鑑定報告用於主張違約金過高。

(3)以未付金額而非合同總金額為基數計算違約金

如買方作為違約方已支付了相當部分的價款，計算違約金時應以未付款項為基數計算違約金額。