購買法拍房 - 需要交哪些税費？

 來源：中國法院網 | 作者：嶽冰 何霞

馮某因欠他人債務，自身無能力償還，法院依法將其名下的一處房產予以司法拍賣。2021年2月5日，樑某通過淘寶網司法拍賣平台競得該房產。因馮某購買該房產為期房，一直未辦理不動產權屬證書，樑某遂依據相關司法拍賣法律文書申請先將案涉房產辦理至馮某名下，後二次變更至自己名下，並支出契税6050.90元、城市維護建設税580元、地方教育附加232元、教育費附加348元、個人所得税13920元、增值税23200元，共計44330.90元。樑某聯繫馮某返還代繳的上述税費遭拒，遂訴至河南省新野縣人民法院。

河南省新野縣人民法院經審理認為，《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第三十條規定:“因網絡司法拍賣本身形成的税費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相應主體承擔；沒有規定或者規定不明的，人民法院可以根據法律原則和案件實際情況確定税費承擔的相關主體、數額。”本案中，關於樑某先期支付的契税6050.90元，依照《中華人民共和國契税法》第一條規定，應當由房屋的買受人承擔，而該費用系馮某先期購買案涉房屋後應當繳納而未繳納的税費，現樑某代馮某向税務徵收機關繳納，馮某對此項費用應當予以返還。

關於樑某先期支付的城市維護建設税580元、地方教育附加232元、教育費附加348元、個人所得税13920元、增值税23200元，依照《中華人民共和國增值税暫行條例》第一條(增值税)、《中華人民共和國城市維護建設税法》第二條、第八條(城市維護建設税)、《徵收教育費附加的暫行條例》第二條(教育費附加、地方教育費附加)、《中華人民共和國土地增值税暫行條例》第二條(土地增值税)、《中華人民共和國個人所得税法》第一條(個人所得税)的規定，以上税種均由房屋的出賣方承擔，即由房屋的實際所有人馮某負擔，現樑某代馮某向税務徵收機關繳納，馮某對此項費用應當予以返還，故依法判決馮某返還樑某44330.90元。

法官説法

法拍房由於低於市場價、不限購等屬性，頗受購房者青睞，且隨着商品房的升值，拍賣中涉及的各項税費，大大超過了買家的預算，法拍房税費如何負擔，成為很多購房者比較關心的問題。

從房地產開發商手中購買房屋屬於一手房交易，需要繳納的税費為契税、維修基金、印花税，這些税費均需購房者繳納。而法拍房屬於二手房交易，需要繳納的税費為契税、個人所得税和增值税、城市維護建設税、教育費附加、地方教育費附加，其中買受人需要承擔的税費是契税，有相關約定的除外。

司法拍賣中買賣雙方負有不同的納税義務，在不改變法定納税義務主體的情況下，法律並未禁止各方對税費由誰實際支付進行約定，也就是説，税費承擔主體可以通過約定變更。從《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第三十條中規定的“因網絡司法拍賣本身形成的税費”可以明確，司法拍賣中的買受人承擔的税費僅應是本次司法拍賣所形成的，在無明確約定變更實際支付主體的情況下，則應按照相關法律規定執行，即不應包含在司法拍賣之前被執行人已欠下的税費及司法拍賣過程中產生的應由被執行人承擔的税費。

最後，也提醒廣大購房者，在參與競拍前，要仔細閲讀《競拍公告》，詳細瞭解購房税費承擔有無約定，同時更要關注被執行人有無拖欠税費以及此次交易大概的税費，真正做到心中有數、購房無憂。