2021年購買商品房需要查清哪些方面?

商品房買賣在實踐中會經常出現糾紛的。那麼，購買商品房需要查清哪些方面？購房者需要查清開發商哪些內容？購房者需要查清房產的哪些內容？購房者需要查清房屋買賣合同的哪些內容？這些都是避免購房者出現購房糾紛需要弄清的內容。

一、審查房地產開發企業的開發資質

房地產開發企業的資質，是相關的行業主管部門根據開發企業的綜合實力認定的，資質越高，説明其開發能力越強，承擔風險及責任的能力就越強。如果某一個開發企業沒有開發資質或者資質很低，則有可能會由於後續資金不足和組織設計施工的經驗欠缺等，出現延期交房甚至樓盤爛尾等問題。

二、審查房地產開發企業的經營範圍

如果開發商的營業執照上沒有銷售樓房的經營範圍，那麼開發商的銷售行為就是違法經營，購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同，購房者的預期權益就始終處於不確定狀態。所以在購買房屋時，一定要看房地產開發商的營業執照是否有允許銷售樓房的經營權。

三、審查“五證”

“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應要求房地產開發商和銷售商出示“五證”和“兩書”。“五證”是指：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程開工證》、《商品房預售許可證》。“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房預售許可證。

(1)國有土地使用證。國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證。北京市房屋土地管理局對直接填發的《國有土地使用證》，根據國有土地使用方式不同，分別加蓋“北京市房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章”、“北京市房屋土地管理局有償土地使用證專用章”、“北京市房屋土地管理局交納使用費土地使用專用章”、“北京市房屋土地管理局臨時土地使用證專用章”。

(2)建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有這“兩證”的用地單位屬非法用地，其工程建築也是違章建築，不能領取房地產權屬證件。

(3)建設工程開工證。建設工程開工證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建築，不受法律保護。北京市建委於1996年成立了北京市建築工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。

(4)商品房預售許可證。商品房預售許可證的主管機關是北京市房屋土地管理局，證書由市房地局統一印製、辦理登記審批和核發證書。

此外，如果是現房買賣，則開發商無須辦理(4)所述預售許可證。但是根據建設部《商品房銷售管理辦法》第八條的規定，房地產開發企業應當在商品房現售之前，將房地產開發項目手冊以及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。一般情況下，開發商備案後，房地產開發主管部門會發給《備案回執》或類似的證明文件，以證明其進行的商品房現售是合法的。所以購房者購買現房時，應要求開發商出示(1)(2)(3)中所述的四種文件和《商品房現售備案回執》。

四、審查所要購買的房屋是否已被抵押

開發商為籌集建設資金，一般會將已經取得的土地使用權抵押給銀行以獲得貸款，這種抵押是國家政策允許和鼓勵的。但是如果在商品房開始預售時開發商沒有辦理解押，就會使購房者承擔很大的風險。這種情況下，如果開發商預售商品房所收上來的錢沒有用於及時償還銀行的貸款，而用於其他風險投資，致使其無法償還銀行的到期債權，那麼銀行的抵押權屬於擔保物權，購房者的預期房產權利屬於債權，根據相關法律，擔保物權優於債權受償，銀行的權利優先於購房者的權利。

所以在購房前一定要弄清所購房屋和其依附的土地使用權的抵押情況。根據我國《擔保法》第四十五條規定，抵押“登記部門登記的資料，應當允許查閲、抄錄或者複印。”買房人可以根據此條法律到房地產登記部門要求瞭解自己希望購買的房產的抵押情況，也可通過查閲《北京房地產》雜誌瞭解到一些情況，或者直接察看開發商的土地使用權證書，上面會有抵押情況的記載。

五、謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導

購房者從開發商那裏瞭解樓盤情況，聽到的往往都是對此項目的溢美之詞。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結過程中屬於要約引誘，一般不具有法律上的效力。雖然最高院的《司法解釋》第三條規定了“……出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”可以視為合同條款。但是真要把廣告內容視為合同條款也並非易事，這裏有兩個必須成立的條件，一是“開發規劃範圍內”的，二是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的，而真正打起官司來這兩個條件是很難認定的。開發商很容易規避這些條款，使購房者的權益受到危害。