交房時怎樣才算交付使用

在購買了商品房之後，一般需要簽訂了商品房買賣合同後，支付了全款或者開發商受到了銀行貸款之後，才會通知購房者來驗收房屋，其實也就是進行交房。但這裏面也不簡單的，一般在交付使用了商品房之後，才會實際轉移對房屋的佔有。那通常交房時怎樣才算交付使用呢?我們一起在下文中進行了解吧。

一、交房時怎樣才算交付使用

審判實踐存在着許多當事人因對商品房買賣合同中約定的“房屋交付使用”理解不同而發生的爭議。出賣人往往認為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”，而買受人則認為，“房屋交付使用”不僅是領取房屋鑰匙，還應同時辦理交付房屋的所有權證書。由此就引發了許多糾紛，這主要涉及到出賣人應否承擔違約責任的問題。

商品房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋並轉移房屋所有權的義務。所謂房屋的交付使用，就是出賣人將已建成的房屋轉移給買受人佔有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。但房屋的交付使用並不意味着房屋所有權的轉移。對於一般動產，在標的物交付的同時所有權即發生轉移，出賣人只要將標的物交付給買受人即履行了轉移所有權的義務。而對於不動產，根據我國《城市房地產管理法》的規定，只有在辦理登記手續後，房屋所有權才發生移轉。對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用。這也就是人們常説的“交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內將房屋轉移給買受人佔有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務，但這並不表示房屋所有權移轉義務的履行。

當然，根據法律規定，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移佔有房屋，而且同時要轉移房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。在此約定下，出賣人不僅應當在合同約定的期限內向買受人“交鑰匙”，而且還應當將房屋所有權移轉於買受人，否則，將承擔違約責任，如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，出賣人只要在約定的期限內將房屋移轉給買受人佔用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。至於房屋所有權移轉義務的履行期限，當事人既可以另行約定，也可以按照《城市房地產開發經營管理條例》的規定來確定。

二、商品房退房的情形有哪些

1、購房合同無效。如果開發商的銷售行為違反了法律、行政法規的強制性規定，如沒有取得預售許可證就銷售房屋，則購房合同無效，購房人無權退房。

2、購房合同被依法撤銷。對於購房人因重大誤解，或者顯失公平而訂立的合同，或者開發商存在欺詐、脅迫、乘人之危等手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同，購房人有權請求法院或仲裁機構予以變更或者撤銷，但購房人需要舉證證明。

3、套型與設計圖紙不一致。購房人所購房屋的套型如與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍的，購房人有權退房。

4、面積誤差。凡實際測量的與合同約定的建築面積或套內建築面積誤差比絕對值超出3%，購房人有權退房。

5、規劃設計變更。開發商擅自變更規劃設計，或者經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、户型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，開發商未能在變更確立之日起10日內書面通知購房人的，購房人有權退房。

6、房屋主體結構質量不合格，主體結構指的是承重牆、樑、柱等，經工程質量檢測機構核驗，確屬主體結構不合格的，購房人有權退房。但一般的門窗、牆壁等方面存在的質量問題，除非雙方有明確約定，否則，購房人無權據此退房。除了上述法定退房情況外，購房人還可以通過在購房合同，或其附件，或補充協議等書面形式中約定可以退房的其他情況。

如今也有不少購房者因為交房問題而與開發商產生糾紛，其中主要就是集中在逾期交房、房屋質量問題上面。然而，不管是開發商有逾期交房行為還是房屋出現了質量問題，其實都不是必然會導致退房，這還需要滿足其他的一些條件才行。至於如何才算交付使用，上文中小編作出了總結，希望可以為你提供一下幫助。