買房時怎樣防止一房多賣

一、買房時怎樣防止一房多賣

1、買房前，查詢房產的所有人

選好了房子之後，與賣方進行交易的時候，要確定房產所有權人是和你交易的賣家是同一個人，一套房子不可能同時歸屬到很多人名下，除非是公有產權人，其他沒有例外。交易時，和賣家一同去房管部門進行查詢產權的歸屬。如果你要求查詢房子的產權情況，賣家卻以各種方式推脱，那麼你就要小心了。

2、先進行預告登記

根據《民法典》第二百二十一條規定：“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”

這條規定是告訴人們，當事人簽訂房屋買賣協議後，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記權利人同意，處分該不動產是不發生物權效力的。也就是説該房只能賣給預告登記的購房人，預告登記後面的其他任何買賣人都不能再取得此房產權。

只不過需要注意的是，根據第221條“預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效”的規定，3個月內要進行產權登記，否則預告登記就失效了。

3、購房時，要及時網籤

網籤是指在房地產領域網籤就是交易雙方簽訂合同後，到房地產相關部門進行備案，並公佈在網上。然後會給個網籤號，用户可以通過網籤號在網上進行查詢。根據相關的法律規定，二手房網籤可以使房產交易透明化，通過規範合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。

網籤可以使交易過程中的資金將會更加安全，同時，買房者在簽訂購房合同時，應儘量能夠明確“一房二賣”等禁止性規定，並加重此種行為的違約責任。只要簽訂了網籤之後，便隨時可以網上實時查詢，得知房子的信息。

4、視情況約定(高額)違約金

“一房多賣”問題的產生，無非是利益作祟，即賣家想賣一個更高的價格或者本來就預謀要把一個房屋賣予多人以謀取利益最大化。因此，買房人有必要在與賣家簽訂合同時，約定一個比較高數額的違約金以警惕賣家不敢隨意違約。

按照有關規定，買賣雙方可以這樣約定：“任何一方不履行本合同約定義務，致合同目的不能實現的，守約方有權選擇定金罰則或要求對方支付該房地產總價款30%的違約金。”當然，買賣雙方也可以在房地產總價款30%以內進行協商。

5、通過中介公司進行交易

在和賣家交易時，如果實在不放心，可以去尋找當地知名的中介進行房屋交易。在交易的過程中，讓中介寫清楚“如果出現了房屋糾紛，一房多賣的情況，賣家要負全部責任”。雖然中介會收取一定的費用，但是這樣保障會更強，通過中介協助買賣雙方制定較為明確、細緻的合同條款。

二、怎麼處理處理一房多賣糾紛

1、出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後，對後買受人履行了合同義務，辦理了房產過户登記手續

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效，但因成立在後的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權，此時，前後兩個買受人享有的請求權性質是不同的。後買受人因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是基於對該房屋所有權上產生的物權請求權，而前一個買家只能主張返還購房款、賠償損失。

2、出賣人將房屋售與前買受人並辦理了產權過户登記之後，又與後買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同

在該情形下，由於房屋產權已經過户，出賣人已非房屋所有權人，也就是賣家出賣的並不是自己的房產，所以後一個合同是無效的。因無權處分並最終導致合同無效的，由出賣人向後買受人進行賠償。

3、在一房多賣中，二次買賣均未完成過户登記

二次買賣均未辦理過户登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而二次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。這種情況下兩個買賣合同不因先後而出現效力差異，實踐中要區別不同情況予以合理的處理。

賣方一房二賣的，並不是在先簽署合同的買方取得房產，產權歸屬還是以登記為準，在後簽定的合同被先履行而過户的，則取得房屋產權。未取得產權的買方可以要求賣方承擔違約責任，但不能要求撤消在後的合同。但是，以上房屋歸屬也有例外，當先過户一方其簽定合同為惡意串通，損害其他人合法權益的，則對方可以要求確認合同無效，合同無效的，即使房屋產權已經過户，仍然應當撤消，不能取得產權。