房子轉租合同的效力是怎樣的

我國法律允許進行房子轉租，但此時也是需要當事人簽訂一份轉租合同的，這樣對彼此的利益才有一個保障。不過這個轉租合同的效力怎樣就需要根據實際的情況作出判斷了。那究竟房子轉租合同的效力如何？我們一起在下文中進行具體瞭解。

一、房子轉租合同的效力是怎樣的

在未徵得原房屋所有權人同意的前提下的房屋租賃，承租人擅自轉租所訂立的轉租合同的效力主要有三種觀點：

1、無效。我國《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規定，未徵得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，並處以罰款。從以上規定可以看出轉租須經出租人同意，既然承租人進行轉租的行為未經出租人同意其性質顯然屬非法轉租，則轉租合同當然無效。

2、效力待定。合同法51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效”。無權處分行為屬效力待定行為。承租人擅自將佔有、使用權轉讓他人，實際是非法處分他人財產所有權權能的行為亦屬無權處分，是效力待定行為。關於無權處分的處理，如果出租人事後追認，則轉租合同有效，如果出租人不追認，則轉租合同應當解除。

3、有效。租賃合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立。出租人無權要求解除轉租合同。因為租賃合同和轉租合同是兩個不同的法律關係，基於合同相對性原理，出租人無權直接要求解除承租人和次承租人之間的轉租合同。我國《合同法》第224條的規定，並未規定未經出租人同意轉租無效，該條款僅賦予了出租人在未經其同意下的對原合同的解除權。

總之，如原租賃合同對轉租問題未明確約定情況下，承租人擅自轉租，如對出租人的利益未造成損害，依合同自由原則及合同的相對性原理，則承租人與次承租人雙方合意的達成的合同為有效合同。但該合同的履行問題上要受到一定的約束，出租人可解除與承租人的租賃合同，其解除合同的效力直接導致轉租合同終止。由於次承租人與出租人無直接的合同關係，次承租人無權要求出租人承擔違約責任，其應該向承租人提出違約請求。但是，如果次承租人知道或者應當知道承租人未經出租人同意轉租，應無權要求承租人承擔違約責任。

二、房屋轉租合同有效嗎

所謂房屋轉租是指在事先存在一個合法有效的租賃合同的情況下，承租人把承租的房屋再次租賃給給第三人的行為，該第三人稱為次承租人。非法轉租發生以下法律效果：

1、出租人與承租人之間的關係。承租人轉租為嚴重的違約行為，出租人有權解除合同，同時可以請求損害賠償。

2、承租人與次承租人之間的關係。雙方之間的租賃合同有效，承租人負有使次承租人取得對租賃物使用收益的義務。

3、出租人與次承租人的關係。次承租人的租賃權不能對抗出租人。出租人終止租賃關係時，出租人可以直接向次承租人請求返還租賃物。

進行房屋轉租的，簽訂的轉租合同也是有可能出現無效、效力待定等情況的。因此，當事人千萬不要以為，簽訂了合同就萬事大吉了，如果此時合同不能如期生效的話，那麼自己的利益也是得不到保證的。上文就是對房子轉租合同的效力的介紹，更多相關知識您可以諮詢本站雲浮律師。