多重買賣合同買受人如何救濟

多重買賣合同買受人如何救濟

在多重買賣情形下，標的物的所有權只能有一個買受人取得，其他未取得該標的物所有權的買受人可以援用關於違約責任的規定來維護自身合法權益。具體而言：

(一)追究出賣人違約責任

多重買賣情形下，由於各個買賣合同均為有效合同，故未取得標的物所有權的買受人完全可以依據有效合同來追究出賣人的違約責任。

1、合同可否實際履行。實際履行，也稱強制履行、依約履行、繼續履行，作為一種違約後的補救方式，實際履行是指一方違反合同時，另一方有權要求其依據合同的規定繼續履行。繼續履行作為違約救濟的方式之一，一直為我國法律所確認。

2、賠償損失的確定。賠償損失，是違約責任中的一種重要形式。賠償損失，根據不同的劃分標準可分為：約定賠償損失和法定賠償損失;信賴利益與期待利益;直接損失和間接損失。因此，在違約損害賠償方面，確立的是完全賠償原則，包括積極損失的賠償和可得利益的賠償。積極損失是當事人現有財產的損失，包括為準備履行合同義務支出的費用、守約方應得到的與其實際得到的履行之間的價值差額、守約方採取補救措施以及因違約造成的其他財產損失。可得利益損失是指在合同得到履行後，當事人利用合同標的從事生產經營可以獲得的利益的喪失，通常包括生產利潤損失、經營利潤損失、轉售利潤損失等。之所以在積極損失之外還要賠償可得利益損失，是因為如果只賠償積極損失而不賠償可得利益損失，就只能使守約方的利益恢復到合同訂立前的狀態，對守約方不公平，而且也縱容了違約方。

總的説來，在具體案件中，確定可得利益損失賠償額一般要經過如下步驟：第一步，確定受害人的可得利益損失額，受損人對此負舉證責任;第二步，確定這些可得利益損失哪些是違約方在訂約時可以預見的，對此法院可酌情裁量;第三步，確定受損人對損失是否有過錯，對此違約方負舉證責任，如果受損人有過錯，則應承擔相應的責任;第四步，確定受損人是否因違約而獲有不當得利，如有，則應從損失中扣除;第五步，確定受損人有沒有采取合理措施減少損失，對此，違約方負舉證責任;第六步，考察受損人獲取可得利益的能力和條件，確定合理的賠償額，對此法院有自由裁量權。

在實踐中，一房多賣通常涉及標的物價格上漲的情況，出賣人簽訂買賣合同後房價看漲，遂以高於原合同價款的一定金額將房屋出售給後續買受人。第一個合同簽訂後房價上漲的部分，應當是第一個合同買受人在合同實際履行情形下的可得利益，但由於二次買賣而無法獲得，在計算賠償數額時應當考慮不能取得該標的物所有權的買受人的這一可得利益損失。至於差價的計算方式，一種是按照前後兩個買賣合同約定的差價計算，這種計算方法考慮到可預見原則，但在標的物價格飛漲時難以充分保護非違約方的利益。該方法計算差價的時間點依據合同簽訂時約定的價格恐與立法規定不符;另一種方法是非違約方有權請求出賣方給付合同的價格和違約時標的物的公正的市場價格之間的差價，該方法計算差價的時間點是違約時標的物的市場價格，更符合立法本意。

3、支付違約金。

4、對違約金責任的限制。

《民法典》第五百八十五條  當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。

(二)請求變更或撤銷合同或者請求確認買賣合同無效

在買賣合同訂立過程中，如果出賣人隱瞞其就同一標的物已經與其他人簽訂買賣合同或已辦理登記或交付手續，便已構成欺詐，後續買受人可以依據、有關規定請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷其與出賣人簽訂的買賣合同，並由出賣人承擔締約過失責任。

(三)行使債權人撤銷權

多重買賣情形下，出賣人與先買受人簽訂買賣合同後未辦理標的物登記或交付手續，而後又與後續買受人簽訂買賣合同但辦理了標的物登記或交付手續，不能取得該標的物所有權的先買受人可否行使撤銷權，請求撤銷出賣人與後續買受人簽訂的買賣合同，從而使標的物物權也迴歸到變動前的原始狀態?理論上存在這種可能。債權人行使撤銷權限於以下情形：一是債務人放棄其到期債權;二是債務人無償轉讓財產;三是債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，並且受讓人知道該情形。