土地轉讓合同注意事項有哪些

一、土地轉讓合同注意事項有哪些?

1、轉讓合同的形式

國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

2、國有土地的權屬調查和資信能力調查。

(1)轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。

(2)轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。

3、轉讓價格評估事宜

在轉讓前，應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產須經法定估價機構估價，並經國土部門予以確認。

4、國有土地使用權轉讓的擔保

(1)擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被採取司法限制。

(2)鑑於有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。

5、有關税費

轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的税費項目、標準及數額進行諮詢，並對税費負擔問題進行明確。根據有關規定，税費的計算依據一般為土地成交價，若成交價格明顯低於正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。

6、土地用途及相關用地條件的變更

(1)國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚

(2)轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等，轉讓後多為商業或住宅開發用地，不僅要經規劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建築密度、容積率、綠化率等用地條件。

7、土地使用權轉讓時地上建築物、其他附着物所有權歸屬問題

(1)地上建築物、其他附着物的所有人或者共有人，享有該建築物、附着物使用範圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附着物所有權時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附着物作為動產轉讓的除外。

(2)國有土地使用權轉讓的效力及於地上建築物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建築物不得轉讓。

(3)土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權轉讓，應當按照規定辦理過户登記。土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過户登記。

8、權屬變更程序與支付轉讓價款問題

因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應採用分期付款方式。即根據轉讓程序設定付款期限與金額，體現相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。

二、土地轉讓交易服務費為多少

土地交易服務費包括招投標服務費、招掛牌交易服務費、轉讓或租賃服務費、抵押服務費。

一般土地交易都需要繳納契税和印花税，但土地交易的環節不同，税種也不同，具體分類如下：

1、新徵耕地環節需要繳納耕地佔用税、契税、印花税和城鎮土地使用税。佔用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，為耕地佔用税的納税人。以納税人實際佔用的耕地面積為計税依據。

2、土地出讓環節需要契税和印花税。在我國境內轉移土地，按成交價格的3%繳納。對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金應徵收契税。

3、土地轉讓環節需要繳納營業税、城建税、教育費附加、地方教育附加、土地增值税、所得税、印花税和契税。凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業税的納税義務人。以轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用，按5%税率計算繳納。

以上就是對土地轉讓合同注意事項有哪些的相關解釋。一般土地轉讓交易服務費需要收取以百分之五的土地轉讓交易總額作為收取標準的相關服務費。並且如果土地轉讓交易轉讓了土地使用權，則還需要進行繳納的税率為11%的相關税款。