擔保法土地抵押率是怎樣的

一、土地抵押

指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬於債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在於為債權關係提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。

二、土地抵押率

土地抵押率是指土地抵押貸款能得到的貸款額度和土地評估價的比例。

具體是指通過銀行指定的評估機構對抵押的土地進行估價，銀行發放貸款不能高於評估價的相應成數(比如抵押率為60%,評估價為100萬元,那貸款額就不能高於60萬元)，所以抵押率的多少直接決定了客户的貸款額度。

三、土地使用權抵押擔保的比例

從貸款清償的安全性考慮，可供抵押的價值載評估時應根據抵押人對土地實際擁有的權利進行剝離和判斷，一般要扣除處置税費。

1、 出讓土地使用權設立抵押，有效抵押擔保率不得超過評估地價總值的70%;同宗出讓土地使用權設定數個抵押權時，其抵押擔保債務之和不得超過該宗地總地價的70%。

2、 國有劃撥用地設立抵押，有效抵押擔保率不得超過評估地價總值扣除補交出讓金餘額的70%，也即不得超過評估地價總值的45%。

3、 集體土地使用權設立抵押，有效抵押擔保率不得超過評估地價總值扣除補交出讓金和徵地購置費用餘額的70%，也即不得超過評估地價總值的30%。

4、 以承擔拆遷安置為前提，通過出讓方式取得房地產開發的用地，可抵押率應評估熟地價的70%。

5、 房地產連同抵押，土地評估時，應根據抵押人提供的房屋評估報告，一般在地價內涵中扣除房屋評估價格重複部分，防止超值無效抵押導致清償安全性糾紛。

6、 對資信可靠、經濟效益好、抵押物變現率高的抵押人，抵押率可適當提高，但最高不得超過80%。

四、土地抵押的注意事項

1、無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。 國營企業和集體企業由於歷史原因，佔有和使用城鎮國有土地。上述企業對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2、土地使用權抵押的前提： 房地產開發商或企業只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權的抵押便無效。

3、抵押須有書面文件。 土地使用權抵押，抵押人與抵押權人之間應當根據國家有關法律簽訂抵押協議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

4、土地使用權與地上建築物一致的原則。 在土地使用權抵押時，其地上建築物和其他附着物及一切權益隨之一併抵押。所以在簽署土地使用權抵押協議時，應詳細列出地上建築物和附着物及其所產生的權益。

5、保險問題。 土地使用權抵押，如其地上有建築物或其他附着物，抵押人應當對地上建築物辦理保險手續，並應在保險單上註明抵押權人為第一受益人，保險合同的期限應長於抵押協議的期限。

6、土地使用權抵押時，應辦理登記手續。 如果是生地或其上沒有建築物的土地使用權抵押，首先應到土地管理機構進行登記，然後到房地產管理局登記備案。如果是其上有建築物或其他附着物的土地使用權抵押，則只需到房地產管理局登記備案，並辦理他項權利證書。

7、土地使用權抵押之前，應聘請評估機構評估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權，期望得到銀行或金融機構的貸款，而金融機構貸款數額的依據之一便是土地使用權的價值，所以在抵押之前，應請具有房地產評估資格的評估機構予以評估，根據評估報告，抵押權人再作出是否接受抵押的決策。

8、董事會的決議。 抵押人若是三資企業，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。

9、應請律師出具法律意見書。 為了證實抵押人的主體資格，土地使用權的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權人的權益，抵押權人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書。

10、土地使用權抵押時應辦理公證手續。 因為土地使用權抵押涉及的是不動產抵押，標的重大，所以在簽署土地使用權抵押協議時，抵押雙方應到國家公證機關辦理公證手續。

11、處置抵押物時，應申請房地產管理機構予以協助。抵押人在抵押協議規定的期限內未能履行義務，或者抵押人在協議有效期間解散或破產時，抵押權人可以根據國家有關法律和抵押協議的規定處分抵押物——土地使用權。在處理土地使用權時，抵押權人應當申請土地管理部門協助處理所抵押的土地使用權，並辦理土地使用權過户手續。

12、抵押權的終結。 土地使用權抵押協議到期或因其他原因取消土地使用權抵押協議的，應當到土地管理部門和房地產管理部門註銷抵押協議。

以上就是本站的小編為大家整理的有關擔保法土地抵押率的具體內容，抵押擔保率根據土地種類不同而不同，一般情況下，有效抵押擔保率是不可以超過評估地價總值的70%的，而國有劃撥用地是不得超過45%，集體土地不可以超過評估地價總值的30%，更多相關問題您可以諮詢本站茂名律師 。