明白了 - 如今棚户區改造都是這樣弄的

據經濟日報近日披露，某棚户區改造項目在推動過程中創造性的推出了所謂的“6字訣”——“謀、控、談、籤、拆、法”，取得了良好的實踐效果。

那麼，這6字“訣”分別是什麼呢?廣大被徵收人又能從中學到哪些東西，進而對自己的徵收維權起到助力呢?本文，在明拆遷律師為大家逐一進行解析……

在“謀”方面，某區首創“政府主導+國企服務+三房建設”的棚改模式。

政府主導保證了項目的公信力和執行力，併成立市、區、現場、片區四級棚改指揮架構有效推進;由國企作為棚改項目的承接服務商，提供專業服務;項目重建後除回遷安置房外，全部是人才住房和保障性住房，保證了項目的公益性。

實行“兩階段三方向一目標可迴轉”的推進方式，第一階段為民事協商簽約，第二階段轉入“行政徵收+行政處罰”，同步實施“可迴轉”簽約，在最大程度上保障當事人權益，儘量避免激化矛盾，實現“法理情”的高度統一。

在明拆遷律師解析

這種複雜模式究竟在實踐中如何運作，絕非短短一段文字所能解讀清楚的。

這裏提示廣大被徵收人2點，一是在第一階段“協商簽約”中就要積極依法維權，而不要消極等待到第二階段;二是對於“行政徵收+行政處罰”的應對，要着重注意處罰這個環節，及時提起程序對其中不合法的部分進行救濟，讓這個“+”加號輕易加不上去。

事實上，將徵收和處罰捆綁在一起進行，已涉嫌行政目的不當，屬於典型的徵收套路。

“控”：控制搶建

在“控”方面，當地加強建築物管控，鎖定當事人房屋信息，打消“搶建博賠”慾望，確保違法建築“零增量”。

在棚改啟動初期，就對三個片區建築物和當事人逐一登記並編碼，鎖定棚户區建築物數量、面積等信息，杜絕地下非法交易;迅速接管片區內物業管理公司，對建築物全方位全天候巡查，防止搶建加建。

建立了房屋權屬信息確認和異議處理機制。

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這無疑是合法的、正確的。

當房屋徵收範圍確定，“暫停公告”發佈後，搶建行為應當被絕對禁止。

需要指出的是，暫停 公告的期限一般為1年，不得長期暫停而未進行下一步徵收。

“談”：以“户”為單位+設置違建補償封頂線

在“談”方面，當地充分維護當事人權益，科學制定補償政策。

面對普遍存在的一棟房屋涉及數十户當事人的現狀，確立了以“户”為單位的棚改路徑。

設置歷史遺留違法建築面積補償封頂線，建立梯度地價罰款補交機制，違建面積越多，補交的地價和罰款越多。

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這裏涉及兩個大問題。

一是以“户”為單位進行棚改，缺乏法律依據。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確規定要以所有權“人”為單位實施徵收。

故這裏面將“人”打包為“户”以降低工作難度可能引發某個個體被徵收人的權益遭侵害，被徵收人須加強應對;二是所謂“違建補償封頂線”，將歷史遺留原因導致的“違法建築”仍認定為違建，顯然不利於被徵收人的補償權益實現。

被徵收人需要明確的是，這一“封頂線”是否合法，不是徵收方一方説了算的。

被徵收人完全可以依法提起程序嘗試進行救濟。

“籤”：獎勵金促遷老調重彈

在“籤”方面，推出按期搬遷獎、整體搬遷獎、購房資格獎、先交房先選房等多元激勵措施，大大激發了當事人“早簽約、早改造、早受益”的積極性;以前置協議、暫測面積等創新，有效破解了簽約初期的瓶頸問題;開發“棚改雲”系統，實現“雲”管理，提升辦事及溝通效率並確保信息安全。

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如果被徵收人對補償安置條件不滿，可無視上述各項獎勵政策。

而“前置協議”即所謂的“預簽約”，“暫測面積”即所謂的“預測量、評估”是不可等閒視之的，一定要認真加以應對。

不同意就不要簽約，過後沒有賣後悔藥的。

在“拆”方面，實施拆除工作與簽約交房同步推進。

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簽了就拆，字不能隨便籤，尤其不可籤空白協議。

“法”：不請律師維權真不成

在“法”方面，組建了100多人的政府法務人員及律師團隊，對棚改政策制定、操作規程等系列環節全程把關，防控實體及程序法律風險;依法應對行政複議和行政訴訟，對終審結案房屋進行依法強制拆除。

在明拆遷律師解析

政府徵收，一個項目竟動用100多人組成的法律人員隊伍。

試問，作為被徵收人的你選擇單槍匹馬的參與博弈能成嗎?“6字訣”再創新，最終也還是要回歸到“法”這個字上來，真正的考驗也必將圍繞這個字在法庭上展開。

故此，諮詢律師、委託律師、信任律師是現實環境下被徵收人的理性選擇。

我們一直主張，被徵收人可以多走幾家律所、多見幾位律師，並且最終選擇一位您信得過的律師進行委託。