土地使用權是抵押還是質押？

抵押和質押是物權的兩種形式，土地使用權是抵押還是質押就是在進行擔保等情況下需要注意的一點，抵押和質押在對物權的所有權方面是有一定得差異的，一個所有權會轉移到債權人，一個所有權還是歸債務人所有。因此是抵押還是質押需要好好的瞭解一下有關法律規定。

一、土地使用權是抵押還是質押

土地使用權只能抵押，不能質押。土地使用權的抵押是一種不動產權利的抵押，它有以下特點：

用於抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，並且是已辦理土地登記手續的土地使用權。

土地使用權抵押權設定本身並不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押後，土地使用者可繼續對土地進行佔有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移。

土地使用權抵押時，其地上建築物及其他附着物隨之抵押。地上建築物及其他附着物抵押時，其使用範圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是説，土地使用權與地上建築物及其他附着物必須同時抵押。

土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。

土地使用權人將土地抵押後，並不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

二、客體

1、劃撥國有土地使用權。所謂劃撥國有土地使用權，是指經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者在繳納土地補償費和安置補助費後取得的土地使用權。由於通過劃撥方式取得土地使用權是無償的，所以以土地使用權作抵押應符合下列條件。土地使用者須領有國有土地使用證。具有地上建築物，其他附着物合法的產權證明。以抵押劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。經縣級以上人民政府土地管理部門或者房產管理部門批准。

2、出讓方式取得的國有土地使用權。所謂以出讓方式取得的國有土地使用權，是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家交付土地使用權出讓金後取得的國有土地使用權。因此以出讓方式取得國有土地使用權人是有償取得使用權，對土地使用權有權作出處分，包括抵押。但根據現行法律規定，以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

3、抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。根據我國現行法律規定，集體所有的土地使用權一般不能抵押。集體所有的土地使用權包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權。但是為了促進荒地的開發利用，《民法典》（2021年1月1日起實施）對“四荒”的土地使用權規定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來抵押的使用權必須明確為荒地使用權。第二、對該片荒地抵押人應享有承包經營權。第三、須取得發包方的同意。

4、鄉(鎮)村企業的建築物佔用範圍內的土地使用權。根據《民法典》（2021年1月1日起實施）的規定，鄉(鎮)村企業的土地使用權不得單獨抵押。鄉(鎮)村企業的土地使用權只能隨其地上的建築物一同抵押，而不能單獨抵押。當以鄉(鎮)村企業的建築物抵押時，其佔用範圍內的土地使用權應同時抵押。該土地使用權抵押的設定條件類似於以劃撥方式取得的國有土地使用權抵押規則。

根據物權法的有關規定，土地使用權是抵押還是質押的答案是抵押，土地使用權的抵押是屬於不動產抵押，土地的使用人在進行抵押後可以繼續使用土地，並不需要將土地的使用權轉移給債權人。需要注意的是，進行抵押的土地使用權必須是通過合法手段獲取具有土地證的土地。