不動產的物權變動

一、不動產的物權變動

（一）登記生效

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

（1）建設用地使用權的設立必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權的生效條件。

（2）以建築物、建設用地使用權等不動產設定抵押的，必須辦理抵押登記，抵押權自登記之日起生效。

（3）當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產的物權合同，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。

例如：債務人A以自己的不動產向債權人B設定抵押，2018年4月10日辦理抵押登記，抵押權就從4月10日登記之日起設立；債務人A與債權人B合同簽訂日為2018年4月1日，那麼當事人之間簽訂的不動產物權合同，自合同成立時生效，4月1日正式生效；這裏抵押權如果4月10日沒有辦理登記，不影響合同的效力。

（二）登記對抗

（1）土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人。

（2）地役權自地役權合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人。

二、非基於法律行為的物權變動

非基於法律行為的物權變動不以登記為要件，但是獲得權利主體再處分該物權時，仍應當辦理登記，未辦理登記的，不發生物權變動。

（一）案例內容

（1）A公司與B銀行約定A公司到期未還款，土地歸B銀行所有，該約定無效，但是不影響抵押合同中其它條款的效力。

（2）2018年4月10日抵押登記後，A公司在該土地上建的房子屬於新增的房屋，不屬於抵押財產。

（3）A公司的借款到期未還，B銀行對房屋的拍賣價款享有優先受償權嗎？答案是B銀行對房屋拍賣的價款不享有優先受償權，因為新增地上建築物不屬於抵押財產。

（4）開發商2018年7月1日建成房屋，開發商自建成之日起對房屋享有所有權。

（5）A借款到期未還B銀行和C公司的借款，我們站在C公司的角度來看，C公司對房屋價款享有多少優先受償權呢？因為A公司是拿房屋向C公司借款，C公司可以就A公司拍賣所得400萬元享有優先受償權。

（6）同一塊土地進行抵押，不動產作抵押，要按照登記的先後順序進行清償。我們知道A公司的土地所有權是政府通過無償劃撥給予的，那現在土地拍賣了，A公司當然要補交土地出讓金了，該怎麼補繳呢？土地拍賣價款800萬元，應先向政府補交土地出讓金300萬元，對剩下來的500萬元按照登記的先後順序來進行清償，B銀行優先於C公司得到受償。

（二）注意事項

（1）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

（2）因繼承或受遺贈取得物權的，自繼承或受遺贈開始時發生效力。

（3）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或人民政府的徵收決定，導致物權設立、變更、轉讓或消滅的，自法律文書或人民政府的證書決定生效時發生效力。

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