買賣合同風險點
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合同的訂立又稱締約，是合同雙方動態行為和靜態協議的統一，它既包括締約各方在達成協議之前接觸和洽談的整個動態的過程，也包括雙方達成合意、確定合同的主要條款或者合同的條款之後所形成的協議。合同一般都是雙方的法律行為，只有雙方當事人協商一致才能成立，也就是説訂立合同是一個動態的過程，不論以何種方式訂立協議都必須經過要約和承諾這兩個階段。
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請問房屋買賣合同風險轉移有哪些比較重要的點？
《合同法》42條規定：標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或當事人另有約定的除外。而《物權法》第9條又明確規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。房屋屬於不動產，所以對房屋權交付的認定，應當如何進行區別呢。根據《商品房買賣的解釋》的規定，對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。根據民法理論，佔有具有如下特徵： (1)佔有以物為客體。這裏的物指的是有體物，包括動產和不動產，也包括無形物，例如電力、煤氣等無形物。但是作品等無體物雖然是著作權的客體，但卻不是這裏指稱的物，同樣對於不因物的佔有即可成立的財產權，如地役權等也不能成為佔有。 (2)佔有是對物有事實的管領力。所謂有事實的管領力，是指對物有實際上的管理力，是人對物有確定、現實的支配狀態，並排除他人的干涉。 (3)佔有是一種為法律保護的事實。 商品房買賣合同標的物的風險隨實際佔有狀態的改變而改變，標的物實際交付時間為標的物風險負擔轉移的確定標誌，而不論標的物權是否轉移均由標的物實際佔有者承擔風險，其理由為： 1、標的物的佔有與權是可以暫時分離的，而在此分離期間，實際佔有人掌控標的物，並享有物的使用利益，並能有效防範風險的發生，而標的物的人沒有管理、支配該標的物，難以有效防範風險的發生。基於風險、利益相一致的原則，風險由實際佔有標的物人承擔更為合理。 2、實際佔有人對標的物負有妥善保管義務。在標的物毀損、滅失的情況下，如果風險歸於人，則人若要求實際佔有人承擔責任，則負有證明實際佔有人存在過錯的責任，這顯然是困難的，也是不合理的。 3、將風險歸於實際佔有人，能讓實際佔有人提高對標的物的注意義務。
