房產糾紛律師——母親名下房屋購買時折算了去世父親工齡未經子女同意能否出售

原告訴稱

趙某傑、趙某亮向本院提出訴訟請求：

1、依法判令張某玉與崔某蘭簽訂的關於北京市西城區一號房屋的名為買賣實為贈與的買賣合同無效；

2、請求被告崔某蘭、趙某霞、趙某芬協助原告趙某傑、趙某亮將位於北京市西城區一號房屋變更登記為趙某傑、趙某亮、趙某霞、趙某芬按份共有，4人各享有25%的份額；

3、本案訴訟費由被告崔某蘭和趙某芬承擔。

事實和理由：張某玉與趙某鵬系夫妻、先後育有趙某亮、趙某霞、趙某芬、趙某傑四個子女。二人婚後承租位於北京市西城區一號房屋，趙某鵬於1978年7月8日去世。1998年房改時，張某玉購買訴爭房屋，摺合了趙某鵬的工齡，產權登記在張某玉名下，後張某玉一直在房屋居住至今。2018年10月，二原告與張某玉聊天時，得知其曾被崔某蘭（趙某芬之女）和趙某芬帶至房管局並簽字，但具體情況説不清楚。

後經二原告到房管局查詢，發現張某玉和崔某蘭於2016年9月27日簽署房屋買賣合同，以94萬元的價格出售給崔某蘭，並於2016年9月30日將訴爭房屋過户至崔某蘭名下。經與張某玉核實，崔某蘭未支付任何房款。原告認為，訴爭房屋系趙某鵬與張某玉承租公房，房改時摺合了趙某鵬的工齡，系夫妻共同財產。因趙某鵬已去世，該房產中屬於趙某鵬的份額系遺產尚未分割，屬於張某玉和趙某鵬的繼承人的共同共有財產。張某玉未經其他共有人同意，擅自將訴爭房屋過户給崔某蘭，系無權處分行為，趙某芬和崔某蘭，作為張某玉的女兒和外孫女，明知該房屋系張某玉和其子女的共同共有財產，卻故意隱瞞其他共有人，與89歲高齡的張某玉簽署合同，侵犯了其他共有權人的合法利益，且崔某蘭未支付購房款，購買訴爭房屋明顯系惡意。

而且，張某玉已經法院確認為無民事行為能力人，所以張某玉於2016年9月27日簽署涉案協議時可能也是無民事行為能力人的。此外，涉案協議名為買賣實為贈與，贈與應以完成登記為準，但根據崔某蘭出示的四方協議，張某玉本意是將房屋贈與趙某芬，贈與並未完成，且侵害了張某玉及其他繼承人和共有人的利益，從法律上來講，房屋仍然是張某玉和趙某鵬的夫妻共同財產。

基於上述理由，我們請求法院判決確認訴爭協議無效，因張某玉在訴訟過程中死亡，故請求法院在確認協議無效後，判決將房屋份額分別過户到各自繼承人名下。

被告辯稱

崔某蘭辯稱，不同意趙某傑、趙某亮的全部訴訟請求，而且趙某傑、趙某亮不應將繼承糾紛和合同糾紛混同處理。

理由如下：一、我母親趙某芬與我姥姥張某玉共同生活近二十年，我母親多年沒有再婚也沒有找工作，尤其是2003年我姥姥得腦梗後，都是我母親獨自照顧伺候。而反觀我的兩個舅舅和姨從沒有實質性的贍養和照顧；

第二，我姥姥最初是想把房子贈與我母親，但因為我母親不是北京户口，我姥姥最後決定以買賣形式將房屋過户給我，但我不能進行任何處分，因為是贈與，所以我也不用支付購房款。

第三，我姥姥三次親自去西城不動產交易大廳辦理過户事宜，包括簽字、拍照、錄像，面對登記人員的詢問她能夠清晰對答，這是她的真實意思，她當時有相應的民事行為能力。

第四，我姥姥去世後繼承開始，但繼承問題不應在本案中處理。

趙某霞辯稱，同意趙某傑、趙某亮的全部訴訟請求。訴爭房屋購買時摺合了父親趙某鵬的工齡，有子女的繼承份額，是我父母的共同財產。我母親從未説過要把房屋贈與子女，更不會贈給外孫女，她一直在訴爭房屋中住着，她沒有用錢的地方也不會賣房。我母張某玉自2004年後表達不清楚，尤其是最近幾年時而清楚時而糊塗。

趙某芬辯稱，不同意趙某傑、趙某亮的全部訴訟請求。母親張某玉這麼多年一是由我照顧伺候的，直到2018年10月份，我腿摔骨折後，才讓他們幫着照顧一下，後來他們三個商量要把張某玉送到養老院他們就解脱了，我沒同意，他們把我從訴爭房屋中趕出來了。母親張某玉本來是想將房屋贈給我，因為我沒有購房資格，贈給了我女兒崔某蘭。

法院查明

張某玉與趙某鵬系夫妻關係，二人育有四個子女，分別為：趙某亮、趙某傑、趙某霞、趙某芬。崔某蘭系趙某芬之女。趙某鵬於1978年8月5日因死亡註銷户口。

2019年5月28日，本院作出判決書，判決宣告張某玉為無民事行為能力人。2019年10月28日，本院判決指定趙某霞、趙某芬為張某玉的監護人。張某玉於2019年12月21日死亡。

北京市西城區一號房屋（以下簡稱訴爭房屋）原系北京市宣武區房屋土地管理局的公房。1998年6月27日，北京市宣武區房屋土地管理局與張某玉簽訂《出售直管公有住宅樓房協議書》，以成本價將訴爭房屋出售給張某玉，房價款為26498元，公共維修基金990元。根據房管部門的房屋檔案記載，此次購房使用了趙某鵬27年的工齡。1999年10月20日，張某玉取得了訴爭房屋的所有權證書。

2016年9月27日，張某玉作為出賣人與崔某蘭作為買受人，雙方簽訂《存量房屋買賣合同》約定張某玉將西城區一號房屋出售給崔某蘭，約定成交價格為940000元。2016年9月30日，張某玉和崔某蘭到不動產登記部門現場辦理轉移登記手續並確認簽字。2016年10月8日，崔某蘭取得了訴爭房屋的不動產權證書。庭審中，崔某蘭表示其與張某玉系贈與關係，雙方只是以買賣的形式辦理過户，崔某蘭未支付購房款。

崔某蘭另向本院提交了其與張某玉、趙某芬、任某濤簽訂的《房屋轉讓協議書》，證明張某玉本意是將訴爭房屋贈與趙某芬，因趙某芬沒有購房資格，故贈與給崔某蘭，這是張某玉的真實意思表示，崔某蘭不需要支付購房款。趙某芬認可該證據的真實性和證明目的。趙某傑、趙某亮、趙某霞對該證據的真實性不予認可。趙某傑、趙某亮另表示該協議簽訂於存量房屋買賣合同之後邏輯矛盾，且協議載明張某玉已立有將訴爭房屋留給趙某芬的遺囑，又以房屋買賣過户給崔某蘭多此一舉，而且崔某蘭並未出示該份遺囑。趙某傑申請對房屋轉讓協議書中張某玉的簽字捺印的真實性進行鑑定，後撤回上述鑑定申請。

裁判結果

駁回趙某傑、趙某亮的全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

法律規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。訴爭房屋原系北京市宣武區房屋土地管理局所有，後經房改售房，張某玉於1998年6月27日與北京市宣武區房屋土地管理局簽訂房屋買賣合同，並於1999年10月20日取得訴爭房屋的產權。趙某傑、趙某亮主張訴爭房屋應為張某玉和趙某鵬的夫妻共同財產，但夫妻共同財產的前提是夫妻關係處於存續期間，對於一方死亡的，夫妻關係自然終止。

自然人從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。趙某鵬在張某玉與北京市宣武區房屋土地管理局簽訂房屋買賣合同及取得訴爭房屋產權之前已去世，雖然張某玉在房改購房時使用了趙某鵬的工齡，但因趙某鵬當時已死亡，喪失民事權利能力，不能再行取得財產，雖然趙某鵬工齡所對應的財產價值可以作為趙某鵬的遺產予以繼承，但該財產價值所指並非訴爭房屋的物權。因此，訴爭房屋物權應屬於張某玉個人所有，張某玉與崔某蘭簽訂訴爭協議並完成過户登記系對個人財產的有權處分，無須他人同意。

趙某傑、趙某亮基於張某玉無權處分及張某玉與崔某蘭存在惡意串通所提出的要求確認張某玉與崔某蘭簽訂的訴爭合同無效的理由，缺乏依據，法院不予支持。

根據崔某蘭提交的房屋轉讓協議書，結合各方當事人陳述，可知張某玉將訴爭房屋以買賣形式贈與給崔某蘭，崔某蘭不需要向張某玉支付購房款，因此，訴爭存量房屋買賣合同實為張某玉和崔某蘭為履行贈與行為辦理房屋過户，在有關房屋行政主管部門進行的簽約備案，崔某蘭依據該合同辦理了過户登記。

趙某傑、趙某亮基於張某玉和崔某蘭以合法行為掩蓋非法目的、贈予行為並未完成且侵害了張某玉利益等理由要求確認張某玉與崔某蘭簽訂的訴爭合同無效的理由，缺乏依據，法院不予支持。

張某玉雖在2019年5月28日被鑑定為無民事行為能力人，但法院不能據此推斷出張某玉在2016年9月27日與崔某蘭簽訂房屋買賣合同時不具備相應的民事行為能力的結論，因此，趙某傑、趙某亮主張張某玉與崔某蘭簽訂訴爭房屋買賣合同時可能屬於限制行為能力，缺乏充分證據證明，法院難以採信，對於其以此為由要求認合同無效的訴訟請求亦不予支持。