北京房產律師——法院對於房屋登記人與實際使用人不一致房屋歸屬如何判斷
原告訴稱
李某德向法院起訴請求：1.解除李某德與王某玲簽訂的借名買房《協議書》；2.請求判令王某玲賠償李某德損失9984700元；3.本案訴訟費用、評估費由王某玲承擔。
法院查明
1999年12月25日，王某玲（買方、乙方）與案外人A公司（賣方、甲方）簽訂《北京市外銷商品房預售契約》，約定王某玲購買本案涉案房屋，售價為172萬元。2000年3月8日，王某玲與其母親趙某靚與銀行（貸款人）、A公司（保證人）簽訂《個人住房貸款借款合同》，約定王某玲就涉案房屋貸款120萬元。
2014年，王某玲起訴至朝陽區人民法院，要求A公司協助其辦理涉案房屋的過户手續。2014年8月10日，朝陽區人民法院作出R號判決書民事判決書，判決A公司於該判決生效之日起七日內協助王某玲辦理涉案房屋的產權證，並登記至王某玲名下；因此所產生的全部税費由王某玲負擔。2019年11月4日，涉案房屋所有權登記至王某玲名下。
2015年，李某德將王某玲起訴至法院，以其與王某玲之間存在借名買房關係為由，要求王某玲協助其辦理涉案房屋的產權過户手續。該案審理過程中，李某德提交《協議書》一份，以證明其與王某玲之間的借名買房關係。該《協議書》上有李某德、王某玲、趙某靚簽字及T公司蓋章。該案審理中，王某玲主張其父親王父和李某德一起做鋼材生意，A公司欠王父及李某德的錢款。由於A公司無能力償還鋼材款，大家協商將涉案房產以房抵債。王父和李某德商議過對於房屋的處理，李某德認為自己在河北居住，當時北京的房子也不值錢，李某德説想要錢，當時就以買房的名義從銀行辦理了貸款，銀行放款後，A公司將貸款給了李某德，李某德將房屋出租的租金用來償還每月貸款，雙方協商貸款還清後涉案房屋歸王某玲所有。
王某玲不認可李某德提交的協議書的真實性，並申請對該協議書中“王某玲”及“趙某靚”的簽字是否為本人書寫進行筆跡鑑定，申請對“T公司”印跡與印刷字體“相關單位蓋章”形成先後時間順序進行鑑定。後鑑定機構出具鑑定意見，認為協議書上“趙某靚”與“王某玲”為本人書寫；“T公司”印跡與印刷字體“相關單位蓋章”的交叉處形成先後時間順序為先打印黑色字跡後加蓋紅色印章印文。2018年9月25日，法院作出p號民事判決，認定涉案房屋是李某德享有的對案外人的債權抵債所得，李某德與王某玲之間存在借名買房的法律關係。但由於該案判決作出時，王某玲尚未取得涉案房屋的所有權登記，李某德要求王某玲為其辦理轉移登記的請求存在履行障礙，經法院釋明，李某德仍堅持其訴訟請求，考慮目前情況不具備辦理過户手續的條件，因此駁回了李某德的訴訟請求。王某玲不服該判決，上訴於北京市第二中級人民法院。
2018年12月25日，北京市第二中級人民法院作出J號民事判決書，認定李某德與王某玲之間存在借名購買涉案房屋的合同關係。王某玲系出名人，李某德系借名人。王某玲上訴否定與李某德之間存在借名購買涉案房屋的合同關係，依據不足。最終判決駁回上訴，維持原判。
本案審理中，經李某德申請鑑定房地產市場價值為998.47萬元。
審理中，經李某德與王某玲確認，2019年11月4日，涉案房屋所有權登記至王某玲名下之前，涉案房屋一直由李某德管理並出租，涉案房屋的銀行按揭貸款亦由李某德負責償還完畢。王某玲取得涉案房屋所有權後，收回了涉案房屋。2019年12月23日，涉案房屋上設立最高額抵押，抵押人為王某玲，抵押權人為銀行，被擔保主債務數額為862.981350萬元，債務履行期限為2019年12月19日起至2025年12月17日止。
本案立案時，李某德的訴訟請求為要求王某玲履行與李某德簽訂的借名購房《協議書》，將涉案房屋過户至李某德名下。後經法院釋明，李某德於2020年9月7日庭審中當庭變更訴訟請求為：要求解除李某德與王某玲之間的借名購房《協議書》，並要求王某玲賠償李某德相應財產損失。
審理中，李某德為證明其與王某玲之間存在借名購房關係，向法院提交《協議書》一份。該協議書約定：“經王某玲同意，李某德在購買辦理購房手續時，全部使用王某玲的身份證、户口簿、名稱等相關文件，房產及按揭均歸李某德所有。由此產生的一切經濟責任和法律責任由李某德承擔，均與王某玲無關。雙方可隨時辦理過户手續，無任何異議及附加條件。簽字：李某德（簽字）簽字：王某玲趙某靚（簽字）相關單位：T公司（公章）年月日”。
李某德主張該協議中的“T公司”是王某玲父親王父名下的公司，趙某靚是王某玲的母親，趙某靚在該份協議書上簽字及T公司在該份協議書上蓋章的行為是對這份協議書的見證，該證據可以證明李某德與王某玲之間存在借名買房關係。對於李某德為何要借王某玲的名義購買房屋，李某德的解釋為：買房的時間是在1999年底，李某德當時沒有北京户口，為了貸款方便，李某德又與王父關係特別好，王父當時還欠李某德一筆錢沒有還，王父就提出了以王某玲名義幫助其貸款購房，雙方為此簽訂了上述《協議書》。
王某玲在本次訴訟中則持答辯意見主張涉案房屋為折抵李某德欠付王父的鋼材款60萬元，才購買至王某玲名下。購房款共172萬元，其中首付款52萬元由王父出資，剩餘購房款120萬元為折抵A公司欠付李某德的款項。後李某德使用涉案房屋辦理了按揭貸款，但該貸款並未支付A公司，而是由李某德自行支配，貸款利息亦由李某德償還。因李某德欠付王父鋼材款為60萬元，折抵了該筆欠款及首付款後，與購房款仍存在60萬元的差額，因此涉案房屋由李某德出租，以取得的租金折抵該60萬元的購房款差額。王某玲不認可其曾與李某德簽署過涉案《協議書》，對於《協議書》上王某玲及趙某靚簽字經另案鑑定為其二人本人所籤，王某玲解釋為，因當時趙某靚也在A公司工作，為了方便其二人可能會在空白紙上進行簽字。所以即便《協議書》上的簽字確為王某玲及趙某靚所籤，也應當是在其二人簽好字的空白紙上打印的。
王某玲對該租賃經營合同的真實性不認可，並且認為該協議內容違法，李某德無權佔有企業的財產。
審理中，李某德為證明涉案房屋系北京K公司（以下簡稱K公司）因欠付李某德款項，涉案房屋開發商A公司、K公司與李某德共同約定，A公司同意物資中心購買涉案房屋，價款172萬衝抵欠款的事實，向法院提交《協議書》（以下簡稱：抵債協議）一份及發票一份。王某玲對上述證據的真實性不認可，認為發票為存根聯，李某德可隨時偽造。僅依據該發票無法證明A公司、K公司與李某德履行了該抵債協議。
審理中，李某德為證明抵債協議的履行情況，向法院提交《證明》一份及企業信息查詢記錄一份，其主要內容為：今證明K公司和物資中心及A公司三方抵賬協議已履行完畢。其中房屋抵賬總價款172萬元；A公司再以按揭形式協助李某德（王某玲）辦理貸款也完畢，A公司已將約定的51.6萬元（實際歸整為52萬元）已衝抵按揭首付，並開具收據；A公司已將約定的120萬元撥付給K公司；K公司已將約定的120萬元全部付給李某德；其他手續與K公司無關。該證明下方落款處為K公司公章。王某玲對上述證據的真實性及證明目的均不認可。K公司不是涉案房屋的開發商，K公司無法證明三方協議的履行情況。該證明系證人證言的形式，K公司應當出庭作證。
審理中，李某德為證明在購房時其並未欠王父款項，而是王父欠付李某德款項，向法院提交《經濟往來結算書》一份。”該結算書落款處有物資中心及A公司的蓋章，並有李某德及王父的簽字。落款時間為2000年12月1日。
審理中，王某玲為證明李某德在各案中對於以房抵債的事實陳述不一致，有的案件説首付款由其實際支付，有的案件中陳述首付款並非實際支付的事實，向法院提交p號案件的卷宗材料、之前案件的起訴書。
李某德認可上述證據的真實性，不認可王某玲的證明目的。李某德認為其支付了涉案房屋首付款是事實，只不過房款的支付方式是以抵債的方式支付，在多次訴訟中李某德的陳述是一致的，不存在前後矛盾的情況。
審理中，法院詢問王某玲其認為涉案房屋折抵了欠付王父的款項金額具體為多少？對於以涉案房屋折抵李某德欠付王父欠款，是否有相應證據予以證明？王某玲解釋為：涉案房屋折抵了李某德的欠款60萬元，剩餘未折抵款項則由李某德使用涉案房屋所獲得的租金折抵。但對於上述折抵情況王父與李某德並未形成書面協議。
法院判決：
一、確認李某德與王某玲之間的借名購房《協議書》於2020年9月7日解除。二、自判決生效之日起十日內，王某玲賠償李某德財產損失9984700元。
房產律師靳雙權點評
本案不屬於重複起訴。已為人民法院發生法律效力的裁判所確認的基本事實，當事人無需舉證證明，但當事人有相反證據足以推翻的除外。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。
本案的爭議焦點為，在有多份生效判決已認定李某德與王某玲就涉案房屋形成借名買房合同關係的情況下，依據王某玲在本案中提交的證據，能否推翻原生效判決認定的事實。
本案中，王某玲的主張主要基於兩點：第一，王某玲認為李某德提交的涉案借名買房《協議書》系偽造，王某玲並未與李某德簽訂過借名買房《協議書》；第二，涉案房屋實際為李某德為折抵其欠付王父的鋼材款，才將涉案房屋購買至王某玲名下。對於王某玲的上述主張，法院認定如下：
首先，在p號案件審理過程中，經法院委託鑑定機構鑑定，已認定涉案借名購房協議書中“王某玲”“趙某靚”的簽名為其二人所籤，《協議書》上的紅色印章印文“T公司”與印刷字體“相關單位”的交叉處形成先後時間順序為先打印黑色字跡後加蓋紅色印章印文。審理中，王某玲還辯稱，1999年時，趙某靚亦在A公司工作，為了方便其二人曾簽署過空白紙張。但根據王某玲所述，1999年時其還在上學，其與趙某靚在空白紙張上簽字的行為與方便A公司工作不存在邏輯上的因果關係。即便如王某玲所述，涉案借名購房《協議書》系先由王某玲、趙某靚簽字及A公司蓋章，後打印上部的協議內容，但王某玲、趙某靚在空白紙張上簽字的行為，應當視為其對其民事權利處置的放任，王某玲及趙某靚應當承擔相應的不利後果。
因此，根據王某玲在本案中提交的證據，法院無法認定涉案借名購房《協議書》系李某德偽造的事實。
第二，對於王某玲主張涉案房屋系李某德為抵賬而登記至王某玲名下的辯稱意見，王某玲僅提交了證人證言予以佐證，但無法提交證據證明李某德與王父就其二人之間以房抵賬的事實曾協商一致。王某玲雖主張根據李某德提交的《經濟往來結算書》記載，1999年之前，李某德仍欠付王父鋼材款40萬元。但該《經濟往來結算書》應當認定為李某德與王父之間就1999年及之後的經濟往來進行的結算，該《經濟往來結算書》對於如此重大的以房抵賬事項並未記載，亦不符合常理。因此根據王某玲在本案中提交的證據，法院無法認定涉案房屋系李某德為折抵欠付王父的債務而登記至王某玲名下的事實。
第三，在p號案件審理過程中，王某玲主張其父親王父和李某德一起做鋼材生意，A公司欠王父及李某德的錢款。由於A公司無能力償還鋼材款，大家協商將涉案房產以房抵債。從而主張涉案房屋是王父與李某德共同享有的債權獲得的抵債房。本案中，王某玲又主張涉案房屋為李某德個人債權獲得的抵債房，但又用來抵償李某德欠付王父的貨款。兩次訴訟中，王某玲對涉案房屋的取得來源陳述不一致，使法院對王某玲陳述的真實性不予認可。
綜上，王某玲在本案中提交的證據無法推翻生效判決已確認的事實，對於王某玲的辯稱意見，法院不予採信。法院認定王某玲與李某德之間成立借名購房關係，涉案借名《協議書》系王某玲與李某德的真實意思表示，不違反法律的強制性規定，不違背公序良俗，雙方均應遵守該協議的約定。
有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。
對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
本案中，依據涉案借名購房《協議書》，王某玲有將涉案房屋過户至李某德名下的義務，但因王某玲拒絕履行該義務，並且在涉案房屋上設置抵押，導致涉案借名購房《協議書》無法履行，因此李某德有權要求解除涉案借名購房《協議書》。2020年9月7日庭審中李某德明確表示了其要求解除涉案借名購房《協議書》的訴訟請求，因此法院認定涉案借名購房《協議書》於2020年9月7日解除。因涉案借名購房《協議書》系因王某玲違約導致解除，則王某玲應賠償因其未按合同約定將涉案房屋過户至李某德名下給李某德造成的損失。李某德主張依涉案房屋的現市場價值計算於法有據，法院予以支持。
