買二手房注意的問題有哪些

房價居高不下，很多購房者把目光轉向二手房市場。由於不少購房者對二手房買賣不瞭解，導致出現大量糾紛。同時，在購買二手房的時候也因為不注意其中的一些問題，導致自身利益受到損害。那麼買二手房注意的問題有哪些呢？請跟隨本站小編一起在下文中進行了解。

一、買二手房注意的問題有哪些

1、核實產權是否清晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。所以賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。

2、詢問交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過户手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是説房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

3、關注房齡情況

很多二手房經過炒房團的買賣，房本都是近幾年的。再加上經紀人談到房齡時模稜兩可，二手房的真實房齡就需要買房人多加留意了。可以通過詢問和觀察周邊環境大概估算出房齡。

二、二手房交易賣方滯留户口怎麼辦

在二手房交易當中，規範户口遷移，避免糾紛發生，應從以下幾方面着手：

1、買賣合同沒有約定具體賠償標準的解決方案。

户口遷移是賣方的合同義務，違反該約定應當承擔違約賠償責任，但如果買賣合同裏面沒有約定賠償責任的具體標準或者計算公式，則買方需要舉證證明其受到的損失，沒有損失則很難獲得賠償，買方舉證責任比較大。

因此，在發生該類爭議時，建議買方積極和賣方協商，給予其必要的時間，以遷移房屋內的所有户口;同時，雙方在具體協商過程中，可以通過簽訂補充協議方式，約定賠償責任的具體標準或者計算公式，防止賣方惡意違約。

2、直接在買賣合同補充協議中約定賣方拒不遷移户口的賠償責任，如逾期一日則按照房屋總價的日萬分之五計算，直到賣方房屋內户口全部遷移為止。

3、針對户口遷移問題，買方可以預留部分房價款，待賣方將房屋內的户口全部遷移後再支付該部分房價款;如果賣方沒有按照合同約定期限遷移所有的户口，賣方應當按照合同約定標準支付違約賠償金，買方可以直接從該房價款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進行追償。通過這種加重經濟責任的方式，有效地督促賣方及時履行合同中户口條款，避免不必要的爭議。

綜上所述，按照買賣合同約定，賣方遷移户口是其約定義務，賣方都應當按照合同的約定時間無條件遷出，否則應當承擔違約賠償責任。

在二手房交易過程中，合同至關重要。二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。對於户口問題，購房者可以請律師協助在合同中約定好，免得交房之後出賣人滯留，影響孩子讀書。