潘某訴陳某《房屋買賣合同》

案情簡介

作為原告潘某的代理律師，在該案中獲得了全面的勝訴，本來是一件很高興的事，但卻沒有想象的那樣，心裏總有一點説不出的感覺。在該案中，潘某作為購房人在簽訂了《房屋買賣合同》後履行了支付定金、中介費、擔保費等貸款手續費義務。後因被告要求變更付款方式，改為一次性付款，並提價20萬元。原告當然不同意被告要求，表示要按約支付首付款及辦理貸款手續支付剩餘購房款。被告在訴訟過程中改稱，該房屋系其姥爺、父母出錢購房，原告無權處分，該《房屋買賣合同》應屬無效。最後，法院支持了原告的訴訟請求，要求原告一次性支付購房款後，被告將房屋交付並過户給原告。作為原告代理律師，接手該案後迅速讓原告補齊證據，如房屋中介證人證言、中介與被告通話錄音、原告與被告的通話錄音等，特別是説服原告將首付款100餘萬元進行了提存。在案件審理過程中，法院根據實際情況要求原告將剩餘房款一次性付清時，再次説服原告籌措資金，按法院要求支付房款。最終，原告獲得了這份判決。

辦案思路及心得

1、作為原告，當發生合同糾紛時，要適度改變原來合同的履行方式，而不是一味要求嚴格按合同履行。比如，被告不接受付款了，原告因發生糾紛擔心付款後產生損失，這是可以理解的。但可以把應付款項到公證處或律師事務所等第三方進行提存。而不是堅持有了判決或與被告達成一致意見後再付款。因原告原本計劃銀行貸款支付尾款，但法院基於在該案中保護被告及時獲得房款，而要求改為一次性支付。原告曾一度堅持銀行貸款，後經律師説服原告，原告努力把剩餘房款改為一次性支付。最後來看，把首付款提存和剩餘購房款一次性支付，成為該案原告獲得法院支持的關鍵。

2、雖然原告在該案中得到了支持，但在執行階段，由於該房屋在買賣時，開發商還沒有取得產權證，導致執行也非常困難，需要協調被告、開發商和房屋管理局等。因此，建議購買二手房時，一定要買已有產權證的二手房。

3、對於被告，也想給出一些建議。在該案中，法官本來是傾向同意解除《房屋買賣合同》，讓被告支付一定的違約金。我對此案的判決結果也是如此。

因為，起訴時原告畢竟只是支付了定金，沒有支付50%以上的購房款，並且產權證還沒有下來，一次性付款也非常困難。在我辦案過程中，遇到支付了大部分房款的，法院一般支持買賣合同成立，繼續履行合同。如未支付大部分購房款，如一方要求解除，則一般會支持解除合同。但被告堅持解除合同，把已付款退還給原告就可以了。法官為此做了很多解釋工作，以達成最終調解。之後，被告同意除退還原告支付款項外，再支付20萬元違約金（其實，此時房價已比原來高出約50萬元），但需要在半年內分幾次付清。而原告提出如果支付違約金，不得低於25萬元，並把已支付款項和違約金一次性支付。作為原告律師，也對被告做了詳細的解釋，建議同意原告意見，達成調解結案。最終因達不成一致意見，而由法官做出了最後判決，把房屋賣給原告。

因此，作為被告首先應該清楚因自己違約而應承擔的責任，比如中介費、貸款手續費等應由自己承擔而向原告賠償。其次在庭審過程中，應該聽懂法官説的話。再次，要適當變通，聽取自己律師意見，而不是一味的堅持自己的意見，以達到減少損失。

裁判結果

一、原告潘欣於本判決生效後二十五日內給付被告陳柏衫房款二百一十二萬元；

二、被告陳柏衫於本判決生效後三十日內將位於北京市大興區黃村鎮二十號地四號住宅樓四層五單元零二號房屋騰空並交付給原告潘欣；

三、駁回原告潘欣的其他訴訟請求。