抵押權與買賣不破租賃相沖突嗎？

一、抵押權與買賣不破租賃相沖突嗎?

抵押權與買賣不破租賃的規定相沖突的，賃合同屬債法範疇，依據債法相對性原理，租賃合同約束承租人與出租人。但是，根據《合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”之規定，租賃權雖是債權但對第三人也具有約束力，租賃關係得依法轉移給受讓租賃物所有權的第三人。即“買賣不破租賃”，系債權的物權化，為保護承租人而創設。

《物權法》第一百九十條：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。”

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條：“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

《擔保法》第四十八條：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”

二、買賣不破租賃、抵押的例外情形有哪些?

1、租賃物被沒收、徵收的;

2、先抵押後出租，抵押權已經登記的;

3、房屋在出租前已被人民法院查封的。

三、承租人不得主張優先購買權的四種情形：

1、房屋共有人行使優先購買權的;

2、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

3、出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的;

4、第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

任何被租賃之前沒有被抵押的房屋等不動產，在租賃之後，即使租賃物的所有權發生了變更，租賃主體也可以憑藉買賣不破租賃的規定，使得自己已經可以享有租賃物的使用權。對先抵押再租賃的房屋，抵押權優先於買賣不破租賃的規定。