房產被抵押後買賣不破租賃嗎？

一、房產被抵押後買賣不破租賃嗎?

根據具體情況而定，抵押權人對設定抵押的租賃房屋實現抵押權時，承租人能否適用“買賣不破租賃“原則，應區分情況處理。如果租賃合同先於抵押權的設定，抵押權實現後，適用買賣不破租賃原則，租賃合同繼續有效。如果抵押權先於租賃合同成立，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力，此時買賣擊破租賃。因為，若抵押權先於租賃合同成立，而抵押是需要辦理抵押登記的，登記本身具有公示效力。承租人可以從抵押財產登記中查明租賃財產的物上負擔情況，既然明知承租的財產有其他物權，就應當承擔因實現抵押權帶來的風險。否則，財產抵押後，抵押權的效力就變得不確定，從而失去設立的意義。

“買賣不破租賃”原則，是指在租賃關係存續期間，租賃物被讓與或設定物權的，承租人對取得租賃物所有權或他物權的人，可以主張租賃權。對房屋租賃合同而言，房屋所有權人在租賃期內將租賃房屋的所有權讓與給第三人時，房屋所有權的變動，不影響租賃合同的效力，租賃合同部當然終止，受讓人應繼續履行原合同的權利義務，即新房主自然成為新的出租人，繼續原出租人的權利和義務。

所以，一方面，在設定財產抵押時，需要了解房屋是否有租賃合同存在，若有，需要求房主排除租賃。另一方面，租賃房屋，尤其是需要投入生產或經營的房屋、廠房，租賃前需瞭解房屋是否存在抵押權，否則一旦抵押權人要求實現抵押權，這種情況下，原屋主的償債能力已經很弱了，租賃人在房屋上經營的前期投入恐怕就要損失了，難以追回。

二、如何確定租賃權與抵押權

租賃權雖然為債權，但與其他債權不同。我國《民法典》第二百二十九 條規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同效力。”即 租賃合同有效成立後，出租方買賣租賃物，租賃合同對租賃物的買受人繼續有 效，承租人對租賃物可以依法行使租賃權，承租人可以對抗出租方以及出租方以外的任何第三人，此即通常所説的“買賣不破租賃”原則。“買賣不破租賃”是租賃權物權化的重要表現。不動產抵押是通過不轉移不動產標的物佔 有來實現抵押物所有人對抵押物的使用、收益的目的。也就是説抵押人可以在 抵押物上享有佔有、使用、收益的權利。抵押權人支配的僅是擔保物的交換價 值，所以抵押權成立後，抵押人仍享有直接支配抵押物並使用收益的權利，也 可交給第三人使用。

在近幾年中會有越來越多的公民會選擇租房居住，那麼在進行租房前也是需要先確定該房屋是否是處於售賣或者是抵押的過程中，如果是被抵押後進行了租賃也是不適用於買賣不破租賃的原則，抵押方如果沒有按照規定償還貸款也是會給自身的權益以及財產造成一定的損失。