設定抵押權買賣不破租賃嗎？

一、設定抵押權買賣不破租賃嗎?

一定被設定抵押權的不動產並不適用買賣不破租賃的規定，在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響即買賣不破租賃。

如果租賃合同先於抵押權的設定，抵押權實現後，適用買賣不破租賃原則，租賃合同繼續有效。如果抵押權先於租賃合同成立，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力，此時買賣擊破租賃。因為，若抵押權先於租賃合同成立，而抵押是需要辦理抵押登記的，登記本身具有公示效力。承租人可以從抵押財產登記中查明租賃財產的物上負擔情況，既然明知承租的財產有其他物權，就應當承擔因實現抵押權帶來的風險。否則，財產抵押後，抵押權的效力就變得不確定，從而失去設立的意義。

所以，一方面，在設定財產抵押時，需要了解房屋是否有租賃合同存在，若有，需要求房主排除租賃。另一方面，租賃房屋，尤其是需要投入生產或經營的房屋、廠房，租賃前需瞭解房屋是否存在抵押權，否則一旦抵押權人要求實現抵押權，這種情況下，原屋主的償債能力已經很弱了，租賃人在房屋上經營的前期投入恐怕就要損失了，難以追回。

二、買賣不破租賃原則限制適用

1、動產租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用於動產租賃。對於我國合同法第229條的規定是否應當適用於動產呢?筆者認為，動產租賃不應當適用該原則，其理由如下:第一，動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。第二，對動產租賃適用"買賣不破租賃"原則，不利於財產的流通，不利於充分發揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用

最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定:"抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。"即在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則。司法解釋做出如此規定的原因在於:雖然對於承租人享有的承租權，古今立法者的態度經過了從"買賣擊破租賃"到 "買賣擊不破租賃"的變遷，逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢，但是，法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押後再出租的情況下，仍然適用 "先物權優於後債權。

房屋或者是店面在租賃之後，若是想要設置抵押權，此時若是得到房屋的租賃者的同意，那麼在租賃期間，就並不會由於已經設置了抵押權而破壞買賣不破租賃的規定。但是若在租賃之前，已經抵押，此時租賃主體的權益，就不會得到買賣不破租賃法律的規定。