拆遷安置房買賣是否有效？

隨着現代社會的不斷髮展和進步，生活質量的不斷提高，人民生活越來越富裕，為了促進社會更好更快的發展，各地政府決定通過拆遷來擴大房屋面積，用來蓋成高樓大廈讓人民過上更好的生活，那麼面臨拆遷房屋，拆遷安置房買賣是否有效？下面我為大家詳細介紹一下：

一、拆遷安置房及其土地的性質。

(一)土地性質。

土地根據所有權可以劃分為兩類，一類是國有土地，一類是集體土地。取得建築用地使用權的方式有兩種：劃撥和出讓。拆遷安置房的土地性質因此可以分為三大類：①國有出讓土地;②國有劃撥土地;③集體土地。拆遷安置房因為所處土地性質的不同而使得交易的限制條件有所不同。上市交易房屋的土地使用權性質為國有出讓土地，國有劃撥土地上的房地產經有批准權的人民政府批准後才能轉讓，批准後由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。如果是農村集體土地，按《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法轉移的除外。”根據此條法律規定，集體土地使用權原則上不允許出讓、轉讓或者出租，因此，集體土地上的房屋不能上市交易。

(二)拆遷安置房性質。

拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置户，該類房屋的買賣除受法律、法規的規範之外，還受到當地政府相關的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

按照現行法規及政策規定，拆遷安置房主要有如下兩大類：

一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。但該類安置房的轉讓往往受到限制，如北京、上海等城市均規定在取得所有權的5年之內不能上市交易。

另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什麼區別，屬於被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

二、拆遷安置房買賣相關法律法規。

(一)《中華人民共和國城市城市房地產管理法》第三十八條的規定，不能轉讓的房屋包括未依法登記領取權屬證書的;司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的;共有房地產，未經其他共有人書面同意的;以及權屬有爭議的和法律法規規定禁止轉讓的其他情形等情形。

【解析】

由於安徽省尚未針對拆遷安置房的轉讓出台想要法律法規及規章，就安徽省來説，該條規定是房地產交易是否合法的主要法律依據。

(二)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法轉移的除外。”

三、拆遷安置房買賣要件分析。

針對拆遷安置房的轉讓，根據上述法律規定及各地出台的相關政策，主要參考以下三個要件：是否取得房地產權屬證書(包括房屋所有權證及國有土地使用權證);土地性質;是否存在上市交易的時間限制。

(一)拆遷房屋權屬證書。上市交易的房屋必須依法登記領取權屬證書。

(二)土地性質。主要是如果拆遷安置房是建立在農村集體土地上的小產權房，則後續無法辦理房屋所有權證，也就不能過户。

(三)相關政府規章或政策限制交易的房屋，尤其是對於交易期限的限制。

比如上海、北京等地的政策規定了拆遷安置房上市交易需要符合一定的時間限制。目前安徽省尚未出台此類規定，即，如果辦理出房屋所有權證和國有土地使用權證的，可以隨時上市交易並過户。

四、法律風險。

(一)房產證無法辦理。

拆遷安置房往往房產證的辦理期限較長。更為重要的是，某些類型的拆遷安置房甚至無法辦理房產證。其中最為常見的就是“小產權房”，即國家不發產權證的叫“小產權房”。第一類小產權房：佔用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用於商品住宅開發的違法建築。第二類小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。第三類小產權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。如果購買以上三類小產權房，由於無法辦理房產證，一旦出現糾紛，就會因為《房地產管理法》第三十八條的規定而使得房屋買賣合同無效。

(二) 安置房買賣合同的效力。

現實中常見的拆遷安置房買賣中，有三種情況：

①安置房的權利人領取了房屋權屬證書。這種情況下，由於房屋兩證齊全，只要地方政策沒有對拆遷安置房的交易期限進行限制，那麼買賣合同的效力合法有效。

②安置房的權利人沒有領取房屋權屬證書，但已佔有該安置房，房屋權屬證書需要一段時間後才能夠辦理。這種情況最為常見(安徽曹女士擬購買的拆遷安置房即屬這種情況)。在此種情況下，《房地產管理法》第三十八條規定未取得房屋權屬證書的房屋不得買賣，因此該種拆遷安置房入市交易有一定的限制，買受人購買該類房屋具有風險。風險主要體現在如房屋權屬證書辦不下來，以及在從簽訂合同到未辦理產證的過程中，一旦有糾紛，合同效力可能因為違反《房地產管理法》第三十八條而歸於無效。

③拆遷安置協議簽訂後，被拆遷人出售拆遷協議中載明的安置房，事實上被拆遷人並未實際取得該安置房。此類拆遷安置房買賣的風險最大。

(三)賣方將房屋賣一個買家之後，有可能會再賣給其它人，這樣買方就會無端轉入與第三人的官司之中。

五、關於拆遷安置房能否進行買賣的總結。

(一)依法已經取得拆遷安置房房屋所有權證及國有土地使用權證的，只要當地沒有關於拆遷安置房交易時間的限制，即可隨時上市交易。

(二)依法已經取得拆遷安置房房屋所有權證及國有土地權證的，但當地有關於拆遷安置房交易時間的限制(如上海、北京)，則必須按照政策規定的交易時間限制期滿方可交易。否則不能辦理過户手續。至於合同效力尚有爭議。

(三)如果拆遷安置房是在集體土地上建造的(小產權房)，則無法辦理房屋產權證，買賣合同無效(本集體內成員可以交易)。

(四)尚未取得拆遷安置房房屋所有權證及國有土地使用權證的，後續辦理出房產證和土地證後，只要符合當地政策規定的交易時間限制，可以買賣並過户。但在辦理出產權證和土地證之前，一旦有糾紛，合同可能因為違反《房地產管理法》第三十八條而歸於無效。

綜上所述，我國對於拆遷安置房買賣是否有效這個問題有明確的解釋，在我國與這方面的法律在不斷地完善，通過法律來維護勞動者的權益，當然政府也不可沒有條令或者相關文件就對人民的房屋進行拆遷等，以上就是對拆遷安置房買賣是否有效的解釋，希望對大家有所幫助。