房屋整體出售應否考慮部分承租人的優先購買權

案情簡介

原告王某與被告某鎮政府、第三人方某爭議的房屋系某鎮中心街三間門面房。該房為磚木結構,由鎮政府出資建造,由鎮企業管理站管理使用。自1999年原告 承租一間從事理髮業,第三人方某承租兩間經營傢俱。兩家之間以牆相隔。2004年4月20日,在原告和第三人租賃期間,企管站在未通知原告的情況下，請示 鎮政府將三間門面房以3萬元的價格賣給了第三人。第三人交清房款後積極辦理產權過户登記。王某得知後及時提出異議,認為三間房屋長期分割成兩部分使用,完 全可以分割轉讓,被告擅自出賣房屋的行為侵犯了原告的優先購買權,要求宣告被告與第三人之間的買賣協議無效,同時以1萬元的價格購買一間門面房。被告和第 三人認為三間房屋是一個整體,不能分割出售, 第三人承租兩間,其份額大於原告,原告不應享有優先購買權。

辦案思路及心得

本案的爭議焦點是:一、原告有無優先購買權；二、原告要求以一萬元的價格購買一間房屋產權的請求能否得到支持。一、關於原告有無優先購買權。筆者認為,原告和第三人都是房屋承租人,《合同法》第二百三十條並沒有對承租人享有優先購買權的條件作出限制,也沒有在享有優先購買權的承租人之間對實 現的順位作出選擇性規定。本案所遇到的情況完全是實務中的問題,法律並無明確的規定。被告主張原告僅承租一間房屋，優先購買權不應及於整體。但是,筆者認為,在房屋存在多個承租人,出租人意欲整體出售時,處理承租人的優先購買權和出租人的處分權之間關係時,應結合以下因素綜合把握,不能對優 先購買權的有無簡單地下結論。1、房屋能否分割。如果不能分割或分割後降低房屋的使用價值,應當允許出租人整體出售; 2、分割轉讓是否影響房屋的交易價值。出租人作為所有權人,其利益應受到最大程度的保護,不能因為承租人享有優先權,出租人還要犧牲經濟代價去滿足之。 3、即使在承租人不享有優先購買權的情況下,出租人提前通知的義務也不能免除,這是出租人的法定義務。本案被告出租的房屋僅有三間,承租人僅有兩人,多年 來房屋一直是分割成兩個部分對外出租,各自獨立發揮作用。被告出售房屋前沒有通知原告參加競買,違反了法定的通知義務。事實上,如果通過競價的方式,房屋 可能會賣到更高的價錢。現原告根據合同法和有關司法解釋,主張被告和第三人侵犯其優先購買權應予支持;第三人主張承租的房屋比原告多一間,因此原告順位優 先沒有法律依據,法官不採納其理由是正確的。二、關於原告要求以一萬元的價格購買一間屋產權的請求能否得到支持。原告在享有優先購買權的情況下,能否以一萬元的價格直接購買一間房屋產權,這一問題關係到優先購買權的性質及其實現方式。關於優先購買權的性質有三個特 徵：一是法定特權。即承租人的優先權源於法律的規定,而不是當事人之間的約定,但是承租人優先購買權必須有房屋租賃合同的合法存在為前提。二是特殊的債 權。系依附於買賣合同對出賣人附加的義務,可視為買賣關係的組成部分。三是準物權。即準用於物權法規定的財產權,先買權的優先效力和追及效力就是體現,可 以對抗第三人。筆者認為,根據現行法律、法規和司法解釋的規定，承租人對出租房屋的優先購買權是一種準物權性質的民事權利，具有物權效力的表象，應當依法保護。對準物 權的保護必須要和所有權的保護有所區別。所有權是絕對的權利，所有人出賣自己的所有物，應當尊重其締約自由的權利，不能過多幹涉，因此，承租人不能直接主 張依據第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。通過無效之訴，依據買賣不能破租賃等原則，承租人的利益照常可以得 到應有的保護。因此，承租人可以請求依據所有人與第三人簽訂的買賣合同的條件取得房屋，法院可以據此請求判決。筆者認為，優先購買權只是他物權,它不能與所有權等量齊 觀。在他物權受到不法侵害時,雖然也可以適用物權的保護方法,但他物權不能對所有權提出訴訟請求,而只能根據他物權的具體內容請求法院確認他物權的存在, 或者對侵犯他物權的行為予以制裁。就本案而言，法院確認原告享有優先購買權，同時確認被告與第三人簽訂的房屋買賣協議無效，並判決駁回原告要求以一萬元價格購買被告一間房屋產權的請求是正確的。

裁判結果

法院審理後認為，被告與第三人之間的買賣行為侵犯了原告的優先購買權，但原告要求以一萬元的價格購買一間房屋，沒有事實和法律依據。遂依法判決被告與第三人2004年4月20日簽訂的房屋買賣合同無效；駁回原告以一萬元價格向被告購買一間房屋產權的訴訟請求。