房屋買賣中什麼叫指示交付？

一、房屋買賣中什麼叫指示交付?

房屋買賣中指示交付，發生的前提是出賣的房屋目前既不是由出賣人佔有，也不是由買受人佔有，而是由第三人佔有，當出賣人將房屋的返還請求權轉讓給買受人的時候交付完成。

《民法典》第二百二十四條，動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但是法律另有規定的除外。

指示交付是指標的物由雙方以外的第三人實際佔有時，轉讓人將對第三人的返還請求權讓與受讓人，以代標的物的實際交付。指示交付發生時，所應交付的標的物是在買賣雙方以外的第三人的實際佔有中的，此時轉讓人為完成交付，會將其對第三人的返還請求權讓與該受讓人，以代替標的物的實際交付。指示交付的成立須具備兩個條件：

1、是當事人須有轉讓所有權的合同。

2、是讓與人應當將所有權轉讓的事實通知標的物的實際佔有人。

二、指示交付有哪些情形

指示交付適用的情形及“第三人”的範圍。關於本條所規定的指示交付，其邏輯上的前提是，動產物權的讓與人對其所轉讓的標的不享有物理意義上直接佔有和直接控制的可能，出讓人無法通過現實交付的方式使得動產物權得以變動，因此才有本條指示交付適用的餘地。條文中的“第三人”即指能夠對轉讓標的(動產)進行物理意義上直接佔有和直接控制的一方，例如前例中根據租賃或者借用協議而佔有自行車的乙，或者根據保管合同、動產質押協議等而佔有動產的保管人、質權人等，都可以成為本條所規定的“第三人”。此外需要特別説明的是，在利用提單、倉單等證券進行動產物權變動時，接受貨物而簽發提單或者倉單的承運人或者倉儲保管人都可能成為本條中的“第三人”。

除去這一類基於合同等關係而產生的能夠對動產進行直接佔有和控制的“第三人”外，還有一類“第三人”也在本條的適用範圍之內，即不具備法律上的正當原因而佔有動產的無權佔有人。例如，甲將自己收藏的古董出售給乙，買賣合同達成時甲不知該古董已被丙盜去，甲此時只能向乙轉讓他對於丙的返還原物請求權來代替實際交付，而丙即是本條所指的“第三人”。

由此可見，房屋買賣中指示交付作為一種常見的交付形式，通常對於房屋現在實際佔有並不在出讓人手中，出讓人通過通知實際佔有人的形式，將該房屋的所有權和返還請求權等，指示交付給受讓人，在房屋沒有實際交付的情況下，以代替房屋的實際交付形式。