JH商場租賃合同糾紛案

案情簡介

委託人作為商場商鋪的承租人，繳納了大額的保證金、進場費，市場推廣費，頂手費，前期物業費之後進場經營，不料商場生意慘淡，人流稀少，交易甚少，兼之物業管理公司服務不到位，委託人打算解除合同，但又忌諱商場扣除保證金和繳納提前解約的違約金，前來諮詢本所律師尋求解決方案。

辦案思路及心得

本所律師接案後分析認為，經營不善，物業服務不到位並非解除合同的法定理由，若提起合同解除之訴的話，這些理由難以獲得法院支持，且舉證難度過大，委託人的訴訟目的難以達到。經過進一步調查得知，此商場是村委會自行建設的商場，尚未取得政府部門的規劃建設許可證，屬於違建建築，因此，依據最高人民法院關於租賃合同糾紛的司法解釋，此類租賃合同無效，合同被判定無效之後，委託人依法可以獲得被告出租人返還的各種費用。此種方案減少了我方的舉證責任，基本滿足了委託人的意圖，遂提起合同無效之訴。

裁判結果

此案前後經過5次開庭審理才宣判。法院審理後認為，被告用於出租的商場尚未申辦政府要求的規劃許可和用地許可，依據法律和司法解釋，租賃合同依法無效，被告依此無效合同收取原告的保證金，進場費，市場推廣費，頂手費依法應當退還給原告。因為被告對此商場提供了物業管理，因此前期物業管理費按照政府物價部門的標準計至原告退場之日，多收部分理應予以退還。一審宣判後，原被告雙方服判訴。本所律師的辦案思路得到法院的支持。