在明拆遷律師：徵收維權 - 如何增加自己的談判籌碼？

隨着徵收維權常識的持續普及，越來越多的被徵收人已經逐漸明白了“補償是談下來的，不是打下來的”這一重要原理，而不再執着於“民起訴官”拿勝訴判決。

那麼，凡是談判都是需要籌碼的，徵收維權中本就處於弱勢地位的被徵收人一方又該通過哪些方法、手段來為己方增加談判籌碼，使之在協商中居於更加主動、有利的地位呢?本文，在明律師為你解讀。

辦法一：穩定保持家庭團結和睦

在明律師代理的大量案件都證明，被徵收人家庭的團結和睦與否對最終的徵收補償結果影響巨大。

一方面，團結和睦的一家人可以在面臨拆遷時齊心協力、分工合作，有負責和律師溝通的，有負責收集證據的，有負責看家護院的……從而實現人多力量大，眾人拾柴火焰高的良好局面;另一方面，團結和睦的一家人可以有效避免徵收方利用家庭成員之間的不同利益訴求“鑽空子”“挑撥離間”，能夠切實規避此類禍起蕭牆的風險。

一些朋友可能理解不了上述“密切配合”究竟能在實踐中做到什麼程度，筆者僅舉一例：在北京在明律師事務所代理的一起農村徵地案件中，被徵收人之一竟因不堪忍受徵收方的逼遷手段而離家出走下落不明，直接導致了所有後續的徵收文件下達都需要先依法進行公告送達，客觀上有效拖延了項目推進的速度，迫使徵收方出於時間成本的考慮而給予了被徵收人公平、合理的補償。

試想，倘若被徵收人之一信不過自己的家人，拒絕配合這一維權策略的實施，甚至擔心補償權益被家人侵吞，那麼最終的補償結果還能夠贏得麼?事實上，當家人形成合力時，維權的力量是巨大的，這點還需要廣大被徵收人慢慢領悟體會。

辦法二：預先彌補房屋、土地的權利漏洞

被徵收人要做到居安思危，具有長遠的眼光或者叫“預見性”。

不要等到強拆的挖掘機開到家門口了，才想起來很多維權策略，那就叫遠水解不了近渴。

實踐中，房屋、土地的權屬狀況是直接影響被徵收人主體資格確定及補償結果的重要因素之一。

國有土地上的房屋，是否有產權證?集體土地，是否有地證?宅基地上的房屋，又是否有房證?《不動產登記暫行條例》施行後，房屋等建築物、構築物所有權，土地承包經營權、宅基地使用權等是否進行了不動產權屬登記並獲取了統一的不動產權屬證書或者登記證明?如果自己的不動產仍處於啥證都沒有的狀況，潛在的被徵收人就該行動起來考慮為其補辦證件了。

需要指出的是，實踐中很多地方農村的房屋、土地仍處於長期無證狀態，有的甚至連土地承包經營權的書面合同都沒有，完全靠口頭約定。

從嚴格的法律意義上説，無證，不等於違法，更不等於喪失或影響補償權益。

但可以肯定的是，無證確實是一種並不理想的歷史遺留狀態，儘量實現“從無到有”，對於農民朋友而言有益無害。

否則一旦徵收開始，徵收方拿無證來説事兒，被徵收人的維權難免會落入相對被動的狀況。

另外要補充一點，有的觀點認為手握證件仍不保險，還要拿去公證處進行公證。

這完全是多此一舉。

請記住一點，徵收維權全程，沒有哪一項是必須進公證處的。

公證費用高，這是事實，被徵收人實在沒必要總往那裏跑。

辦法三：鄰里守望，善於發動羣眾

鄰里守望，是中國人自古以來形成的良好傳統。

在城市中，偷輛自行車很多時候並不容易，因為下手時極易被鄰居某位大媽出手拿下。

徵收維權中，鄰里守望更是具有十分重要的價值。

其一，它可以用來應對逼遷。

當砸玻璃、潑大糞、放蛇、倒油漆等招數被寄出時，不明身份的社會閒散人員往往會對被徵收人一家採取“警戒”措施，取證工作會變得極其困難。

而一旦證據未固定下來，即使被徵收人事後報警，維權效果也往往不佳。

此時，鄰居就可能派上大用場——利用隔壁、街坊的位置優勢，尋找制高點進行拍照、攝像取證，效果好又不易被不法分子察覺。

其二，它可以用來應對強拆、偷拆、誤拆、幫拆，道理同上。

在明律師代理的案件中，曾有被徵收人的鄰居與其聯手形成人數優勢，當場抓獲1名違法強拆人員並直接扭送至派出所!這為隨後提起的確認強拆違法之訴的舉證提供了巨大便利。

不容忽視的是，在面臨徵收維權時，1户委託律師與100户委託律師的效果是截然不同的。

羣體性維權自有其較大的壓力，但也自有其優勢所在。

一旦在集體維權中啟用了維權代表，就能實現被徵收人羣體內的優勢資源集中共享——由文化層次較高，與律師溝通較好，身體、心理狀態較佳的被徵收人出面作為維權代表進行維權操作，可以收到事半功倍的效果。

而集體委託律師也會使户均的律師代理費得以降低，為被徵收人分擔一部分經濟壓力。

辦法四：在律師的指導下適當學習法律

一些被徵收人因自身不懂法而畏懼與徵收方單獨談判，總希望自己的律師能夠每次在場。

然而就實踐而言，這幾乎是不可能的，總要有被徵收人自己上的時候。

因此，學點兒法律，掌握點兒基本的法律原則、原理、術語，進而提升自己在談判中的底氣、信心，實屬有用。

但這類學習一定要建立在律師的專業指導之下，否則就有可能變成瞎耽誤工夫。

可以肯定的一點是，對於確實諳熟法律規定的被徵收人，徵收方是一定會有所收斂，有所妥協的。

所謂“欺軟怕硬”，就是這個道理。

總之，徵收維權是一項全面的系統工程，對被徵收人一方無疑是一個巨大的考驗。

但正如在明律師所多次指出的，前途是光明的，道路是曲折的。

想一想温州的户均1000萬，想一想廣州的一户10套房，再想一想北京的10套安置房指標+3400萬，付出些努力，也還是值得的。