出租土地使用權按租賃業的規定是怎麼樣的？

土地使用權的獲得有兩種方式，一種是國家出讓土地，人們就依法可以獲得土地使用權，還有一種就是劃撥獲得土地，一般出現在房地產開發商中，這兩種方式獲得的土地使用權都是可以依法進行租賃的，可以是國家租賃給別人，也可以是個人租賃。

一、出租土地使用權按租賃業

土地使用權出租，分為出讓取得土地使用權的出租和劃撥取得土地使用權的出租。 出讓取得土地使用權出租的條件：

(1)出租人必須是通過出讓依法取得國有土地使用權的受讓人，持有國有土地使用權證書，才能對土地具有處分權，合法地轉移其土地使用權。

(2)土地使用權出租時，出租人具有土地使用權證的同時，要具有地上建築物、其他附着物的所有權證，即土地使用權人和房屋所有權人必須是一致的。

(3)土地使用權出租時，以出讓方式取得土地使用權的原土地使用權人必須按照出讓合同的約定支付出讓金，並依合同規定的期限、條件進行一定的投資開發。

(4)土地使用權出租不得違反土地使用權出讓合同的規定。 [1]

土地使用權出租是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附着物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

土地使用權出租不是單一的出租土地，而是出租人將土地使用權連同地上建築物及其他附着物租賃給承租人使用、收益，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建築物、其他附着物的使用及收益的權利。出租人和承租人的租賃關係由雙方通過訂立租賃合同確定。

隨着土地使用制度改革的深化，我國土地出租存在着兩種不同的方式。一是國有土地租賃;一是土地使用權出租。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種方式。

在土地管理法規中，國有土地租賃的概念在1998年2月17日發佈的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》(原國家土地管理局第8號令)首次被提出並予以

界定的，而且被規定為國家處置土地資產的方式。

1998年12月24日頒佈的《土地管理法實施條例》已經將國有土地租賃明確規定為國有土地有償使用的一種方式。

1999年7月27日國土資源部頒發的《規範國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》)第一條規定："國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。國有土地出租是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。"《意見》第六條規定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。"

土地使用權出租的標的物具有複合性，即不僅包括土地使用權，還包括土地上的建築物及其他附着物。當出租地上建築物、其他附着物時，其範圍內的土地使用權隨之出租，同時，出租土地使用權時，其地上建築物、其他附着物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結合在一起的，單純的場地出租行為在整個土地使用權出租市場中比較少。

由於在土地使用權出租中，土地使用權及地上建築物、其他附着物所有權不發生轉移，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建築物、其他附着物一定期限使用的權利，期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業櫃枱出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含着土地使用權的出租。

在國有土地租賃和土地使用權出租的概念中，都採用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區別：

第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬於土地一級市場;國有土地使用權出租屬於土地二級或者三級市場。

第二，法律關係主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行，其主體--出租人是通過劃撥、出讓(或轉讓)取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建築物、其他附着物的全部或者一部分的使用權，並定期向出租人支付租金的行為主體。

第三，土地使用者的權益不同。《意見》第六條規定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。……"

承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關係，第三人取得土地的他項權利。

承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，租賃合同經更名後繼續有效。

土地使用權的轉讓是合法的，如果涉及到土地轉讓，那麼就要經過國家的允許才可以，土地是國家享有所有權的，如果國家決定可以將土地出讓，或者是租賃給個人的，那麼則可以進行租賃，但是土地使用權，我們個人是享有的，所以可以進行租賃。