洛陽房產律師 - 商品房買房人常見的幾種法律風險及應對？

    一、前言

如今高房價買房置業是人生中的一件大事，那麼作為買房人應當注意什麼法律風險？

二、幾種常見法律風險

1、開發商期房未取得商品房預售許可證或者現房未竣工驗收備案，買賣合同可能導致無效的法律風險。開發商未取得預售許可證，商品房買賣合同不能在不動產登記中心備案，後期若開發商出現經營不善或者一房二賣，買房人可能存在無法獲得商品房的風險。

2、開發商虛假承諾學區房的法律風險。開發商為了銷售可能會在銷售過程中虛假承諾學區房的情況，導致後期買房後孩子不能在承諾的學校入學的風險。

3、商品房銷售承諾與實際交付户型不一致的法律風險。商品房銷售承諾的房屋設計承諾，與買房人實際收房的户型明顯不符，存在設計缺陷等風險。

4、商品房逾期不能交付的法律風險。開發商可能因商品房開發手續、政府辦證政策變更、施工超期等原因導致商品房開發進度不能如約交付房屋的風險。

5、商品房不能辦證或者逾期辦證的法律風險。開發商可能因手續不全、驗收緩慢、違章建房、未支付全部土地出讓金等各種原因導致遲遲不能辦不動產證書的風險。

6、商品房質量出現問題的法律風險。因為施工單位問題，導致商品出現房屋滲漏、管道堵塞、門窗損壞等問題，也可能出現房屋主體結構及地基等嚴重質量問題。

7、商品房房屋建築面積差異的法律風險。因為施工原因或者測量原因，商品房買賣合同面積可能與實際交付房屋面積存在差異的風險。

8、買房人個人徵信無法通過銀行貸款審批的法律風險。提前關注個人徵信能否通過銀行貸款審批，在合同中約定如果徵信不通過，雙方均可解除合同，互不向對方承擔違約責任。

三、常見風險應對

1、核實開發商是否辦理商品房預售許可證，可以向房管部門現場或者網站查詢。

2、核實開發商銷售承諾的學區房、公園設施是否一致，向有關主管部門現場或者網站查詢。

3、簽訂合同注意合同條款，對於合同中約定不明或者買房人重點關注的事項，簽訂補充條款予以防範。

4、房屋買賣過程中，注意保留相應的證據，房屋交付驗收出現問題及時提出異議，協商不成，及時固定證據，通過法律手段維護自己合法權益。 

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