購買房屋是否必須要辦理預告登記
當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，可以向登記機構申請預告登記，保障債權人將來取得物權。這在商品房預售中尤為常見。為了制約出賣人把已出售的住房再次出售或者進行抵押，對於買受人而言，購買房屋是否必須要辦理預告登記？我們一起在下文中進行了解吧。
一、購買房屋是否必須要辦理預告登記
1、根據《民法典》第二百二十一條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
由此可見，買賣房屋並不是必須非得辦理預告登記。
2、買房時如果辦理預告登記，使已登記的債權請求權經過公示後，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。因此，從預告登記的性質上説，預告登記是債權物權化的一種具體表現，即使得債權具備了物權的某些效力。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
3、商品房預售登記並不具有預告登記的性質，這點需要注意。
二、如何辦理房屋預告登記
1、預購商品房預告登記需要的材料：
(1)登記申請書原件;
(2)申請人身份證明;
(3)已登記備案的商品房預售合同原件;
(4)當事人關於預告登記的約定原件;
(5)預購人單方申請預購商品房預告登記的，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料;
(6)設定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權人同意房屋買賣的證明材料。
2、預購商品房抵押權預告登記需要的材料：
(1)登記申請書原件;
(2)申請人身份證明;
(3)抵押合同原件;
(4)主債權合同原件;
(5)預購商品房預告登記證明原件;
(6)當事人關於抵押權預告登記的約定原件;
(7)已設定在建工程抵押權的，提交抵押權人放棄抵押權的證明原件。
3、房屋所有權轉移預告登記的材料：房屋抵押期間，抵押人轉讓房屋的所有權、申請房屋所有權轉移預告登記的，除提交下列規定材料外，還應當提交抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件原件、他項權利證書原件、抵押權註銷申請書原件：
(1)登記申請書原件;
(2)申請人身份證明;
(3)轉讓方的房屋所有權證;
(4)房屋所有權轉讓合同原件;
(5)當事人關於預告登記的約定原件(轉讓合同中已有約定的除外)。
4、房屋抵押權預告登記所需的材料：已辦理房屋所有權登記或房屋所有權轉移預告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權預告登記。
(1)登記申請書原件;
(2)申請人身份證明;
(3)主債權合同原件、抵押合同原件;
(4)房屋所有權證或房屋所有權轉移預告登記證明原件;
(5)當事人關於預告登記的約定原件(抵押合同中有約定的除外)。
5、預告登記的變更登記需要的材料：
(1)登記申請書原件;
(2)申請人身份證明;
(3)預告登記證明原件;
(4)變更事實的有關證明文件原件。
6、預告登記的註銷登記需要的材料：
(1)登記申請書原件;
(2)申請人身份證明;
(3)預告登記證明原件;
(4)證明預告登記的房屋權利終止的證明材料原件。
7、具體程序：
(1)確定開放商擁有《商品房預售許可證》。商品房預售許可證可以保證開發商在預售後有履行的能力，具體説來需要具備已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。
持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期這四個條件後才能取得預售許可證。
(2)與開放商約定房屋預告登記。在確定開發商有商品房預售許可證後與其簽訂房屋買賣合同中可以約定房屋預告登記，也可以在房屋買賣合同外另行書面約定房屋預告登記。無論如何，雙方約定是進行預告登記的前提。
(3)申請預告登記。在已完成預售合同登記備案手續後，買房人可以向當地縣級以上房產管理部門申請預告登記。如開發商未按約定與買房人共同申請預告登記，買房人可以單方申請預告登記。
(4)申請成功後，去房管局辦理預告登記，取得商品房預售許可證明。
8、當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。所以辦理預告登記後，並不意味着高枕無憂，要儘快申請房屋產權登記。如果想要防止出賣人將房屋再次出售或進行抵押，可以在專業律師的幫助下辦理預告登記，更好地保障自身的合法權益。
