開發商抵押土地使用權 - 購房者怎麼辦

開發商有的時候為了資金可以週轉開，經常會將將要開發的土地抵押到銀行或者是其他的金融機構。在將房屋都售賣出去後用出售房屋的錢，添補抵押的貸款空缺。開發商抵押土地使用權符合法律的規定以及會給業主造成什麼樣子的影響，還是要看相關的法律法規是如何約束的。

一、開發商抵押土地使用權可以麼

在房地產開發中，開發商通常為了融資，會採用低壓土地使用權等手段獲得銀行貸款，等房子銷售完畢之後，再進行還款。這樣開發商可以以極小的資金投入獲得較大的收益，提高資金使用效率。這其中的風險體現在開發商如果不能在合同週期之內完成銷售，有可能造成不能還貸，造成銀行和購房者的衝突。

所以碰到這種情況，最好選擇有品牌、信譽好、資金充足實力強的大品牌開發商。

根據我國的相關法律規定：以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。即所謂的“房隨地走”。法律作出這一規定，其理由在於：離開土地的建築物不具備法律上的獨立性，不能獨立的構成抵押標的。任何房屋都是建立在土地上的，土地是地上房屋的必要組成部分，沒有土地使用權的房屋在實踐中不能獨立存在，在法律上也是不能獨立移轉的，因此必須“地隨房走”。房屋雖然不是土地的本質組成部分，土地本身可以獨立的移轉，但是如果允許土地使用權單獨抵押而地上建築物所有權不進行抵押，就可能出現土地使用權與地上建築物所有權主體不一致的狀況，從而發生權利的衝突與摩擦，不利於物的有序利用和社會秩序的穩定。為防止這種權屬不一致的矛盾，就有必要將房屋與土地視為一個整體，從而要求“房隨地走”。

但是如果地是先抵押後建的房子，房屋的價值不在抵押的範圍之內。

二、作為購房人，如果需要購買此類房屋的話怎麼辦

1、如果付款方式是現金的話，購房人可以要求將與所購房地產抵押部分相應的購房款全部或者部分直接交給抵押權人，由抵押權人解除對於該部分房產的抵押。

2、如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行不是同一銀行的話，可以約定，由貸款銀行將款項的全部或者部分直接支付給作為抵押權人的銀行，後者在收到該部分款項後，應當解除對所購房產相應部分的抵押。

3、如果付款方式是按揭貸款，且貸款銀行與作為抵押權人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對比較簡單，銀行為保護自己的利益會對所貸款項進行適當處理，同時會間接地降低購房人的抵押風險。

根據民法典的規定，開發商抵押土地使用權是一種有權行為。買房者在挑選商品房的時候遇到開放商將土地使用權抵押出去的情況也不用擔心，抵押的土地使用權並不是房屋的所有權。購房者可以要求將購房款交給抵押權的債權人，以此解除房屋的土地使用權的抵押狀態，儘量選擇有品牌的開發商。