在房屋徵收過程中 - 如何認定“住改非”的房子？

一、在房屋徵收過程中，如何認定“住改非”的房子?

住改非是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優勢，改變自己的住宅為商鋪進行經營。被拆遷房屋所有權證上標明的用途為住宅，但依法取得了營業執照等經營手續、税務登記證並有繳納的記錄，這種情況下，依照我國的相關拆遷政策和法律文件的規定，可以根據實際經營情況給予適當的拆遷補償，具體的規定由地方制定。

《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中對於房屋所有權人“住改非”作出了一定的限制：“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關係的業主同意，有利害關係的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關係的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。”

二、住改非房屋的認定條件

2、依據營業執照、税務登記證、組織機構代碼證、衞生許可證等相關證照可以直接認定房屋的實際用途。

3、完税憑證。通常而言，生產經營與納税相伴隨，有完税憑證(免税單位應當提供免税證明)可以説明有生產經營活動，從事着生產經營活動的住房當然屬於住改非。

4、租賃手續。對外出租的房屋，提供租賃協議、開出的發票類票據、納税憑證等。

5、房屋實際使用現狀。

6、實踐中由於商用房的補償普遍高於住宅的補償，某些地區出現臨近拆遷前，被拆遷户將住宅用於租賃或是經營的情況，此類房屋不能按照“住改非”補償。

　三、住改非房屋補償方式

1、按照房屋的實際用途補償，也就是説更夠具體認定房屋確實是用於經營使用的，按照商業用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。

2、住宅房屋用於經營使用的，根據住宅房屋的實際狀況，比如是否持續經營、是否有營業執照、是否沿街等相關情況，再根據商業用房的具體補償標準估價補償。

3、住宅房屋用於經營使用的，按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定。

4、按照住宅的補償標準補償，這種情況主要是住宅房屋用於經營使用的時間較短，尚不支持作為非住宅補償的。

5、住宅房屋部分用於經營使用的，該部分按照商業用房的補償標準補償，其餘部分按照住宅的補償標準補償。