長沙土地徵收法定補償標準
政府令(第116號)
長沙市人民政府令
第116號
《長沙市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》已經2011年11月1日市第13屆人民政府第47次常務會議通過，現予發佈，自公佈之日起施行。
市 長 張劍飛
二〇一一年十二月六日
長沙市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法
第一章 總 則
第一條 為了規範國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》等規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 為了公共利益需要，在本市行政區域內徵收國有土地上單位、個人房屋的，適用本辦法。
第三條 市人民政府依法加強對本行政區域內房屋徵收與補償工作的領導。區、縣(市)人民政府負責本轄區內房屋徵收與補償工作，確需由市人民政府負責的，由市人民政府負責房屋徵收與補償工作。
市、區、縣(市)城市房屋徵收和補償管理辦公室是市、區、縣(市)人民政府確定的房屋徵收部門。區、縣(市)房屋徵收部門組織實施本轄區內的房屋徵收與補償工作;市房屋徵收部門組織實施由市人民政府負責的房屋徵收與補償工作，並對區房屋徵收部門的工作進行監督。
市住房和城鄉建設行政主管部門統一管理和指導全市國有土地上房屋徵收與補償工作。
第四條 區、縣(市)可以設立房屋徵收實施單位。房屋徵收實施單位可以接受區、縣(市)房屋徵收部門的委託，承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收實施單位不得以營利為目的。
區、縣(市)房屋徵收部門委託房屋徵收實施單位實施徵收工作的，應當與房屋徵收實施單位簽訂委託合同。委託合同應當明確委託權限和範圍以及雙方的權利義務等。
區、縣(市)房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督，並對其行為後果承擔法律責任。
第五條 市、區、縣(市)人民政府發展改革、規劃、國土資源、財政、公安、住房保障、城管執法、人力資源社會保障、民政、教育、信訪等部門以及鄉鎮人民政府、街道辦事處應當按照各自職責分工，互相配合，保障房屋徵收與補償工作順利進行。
第六條 從事房屋徵收工作的人員應當掌握相關的法律政策，具備專業知識，並定期接受業務培訓，經市房屋徵收部門考核合格後方可上崗。
第七條 從事房屋徵收評估的房地產價格評估機構，應當具有相應資質。
市、縣(市)房屋徵收部門應當每年公佈社會信譽好、綜合實力強、具有相應資質的房地產價格評估機構名單。具體辦法由市房屋徵收部門按照住房和城鄉建設部、省有關規定另行制定。
第二章 徵收決定
第八條 為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、區、縣(市)人民政府作出房屋徵收決定：
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衞生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要;
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
第九條 因公共利益需要徵收房屋的，提出徵收房屋的單位應當向市、區、縣(市)房屋徵收部門提出申請，並提交以下材料：
(一)發展改革部門出具的項目符合國民經濟和社會發展規劃的證明材料和項目立項批文;
(二)規劃部門出具的項目符合城鄉規劃和專項規劃的證明材料以及劃定的項目規劃調查藍線;
(三)國土資源部門出具的項目符合土地利用總體規劃的證明材料和土地調查紅線;
(四)需要提交的其他相關材料。
保障性安居工程建設和舊城區改建項目除提交前款規定的材料外，還要提交納入國民經濟和社會發展年度計劃的材料。
第十條 規劃部門劃定項目規劃調查藍線和國土資源部門劃定項目土地調查紅線時，應當符合控制性詳細規劃和土地地塊整合的要求。規劃調查藍線和土地調查紅線原則上不得分割現有房屋實際佔用地塊。
第十一條 保障性安居工程和舊城區改建項目計劃由市、區、縣(市)住房保障部門申報，發展改革部門會同相關部門編制，經同級人民政府同意後，按相關程序納入國民經濟和社會發展年度計劃。
第十二條 市、區、縣(市)房屋徵收部門對經審核認為符合本辦法第八條、第九條規定的項目，應當將房屋徵收範圍報同級人民政府批准後公佈。
區、縣(市)房屋徵收部門組織對房屋徵收範圍內的房屋權屬、區位、用途、建築面積等情況進行調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。
第十三條 房屋徵收範圍確定後，不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為，違反規定實施的，不予補償。
區、縣(市)房屋徵收部門應當將前款所列事項書面通知規劃、住房城鄉建設、工商、税務、國土資源等有關部門暫停辦理房屋徵收範圍內的相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過一年。
第十四條 市、區、縣(市)房屋徵收部門擬定房屋徵收補償方案報同級人民政府。
房屋徵收補償方案的內容應當包括房屋徵收範圍，實施步驟，補償方式，補償、補助和獎勵標準，徵收簽約期限等。
市、區、縣(市)人民政府組織相關部門對房屋徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於三十日。
第十五條 市、區、縣(市)人民政府應當將徵求公眾意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。
因舊城區改建需要徵收房屋，超過百分之五十的被徵收人認為徵收補償方案不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的，市、區、縣(市)人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
由區房屋徵收部門擬定房屋徵收補償方案的，區房屋徵收部門應當將修改後的房屋徵收補償方案報市房屋徵收部門批准。
第十六條 區、縣(市)房屋徵收部門應當根據調查情況和擬定的房屋徵收補償方案編制項目補償資金預算。區房屋徵收部門編制的項目補償資金預算應當報市房屋徵收部門核定。
第十七條 市房屋徵收部門負責市區房屋徵收範圍內的房屋拆除施工安全監督管理。縣(市)由具有施工安全監督管理職能職責的有關部門負責轄區房屋徵收範圍內的房屋拆除施工安全監督管理。
房屋拆除工程應當由具有相應資質等級的建築施工企業承擔。拆除施工企業必須為拆除施工人員辦理意外傷害保險。
第十八條 按照法律、法規的規定，需要通過招標投標的方式確定被徵收房屋拆除施工企業的，應當通過招標投標的方式確定。
招標投標行政主管部門、有關行政監督部門應當加強被徵收房屋拆除工程招標投標活動的監督管理。
第十九條 區房屋徵收部門應當將房屋拆除工程項目報市房屋徵收部門備案，備案時應當提交以下資料：
(一)拆除施工企業營業執照、相關資質等級證明、安全生產許可證;
(二)拆除工程施工合同;
(三)拆除施工組織方案及安全事故處險應急預案;
(四)拆除工程施工安全監理合同;
(五)監理單位營業執照、資質;
(六)拆除工程項目經理及技術負責人、安全管理人員的證書，項目監理人員證書;
(七)拆除施工團體意外傷害保險投保證明;
(八)法律、法規規定的應當提供的其他資料。
實施爆破作業的，應當遵守國家有關民用爆炸物品管理的規定。
第二十條 拆除施工企業主要負責人、項目負責人、專職安全生產管理人員應當具備拆除施工安全生產專業知識，並經市房屋徵收部門考核合格後方可上崗。從事拆除施工的人員應當定期接受業務培訓。
第二十一條 作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專户存儲、專款專用。
市、縣(市)房屋徵收部門應當加強對徵收補償資金的監管。
第二十二條 市、區、縣(市)人民政府作出房屋徵收決定前，除符合本辦法第八條、第九條規定外，還應當具備以下條件：
(一)已按照有關規定進行社會穩定風險評估;
(二)區房屋徵收部門已將房屋徵收補償方案報市房屋徵收部門批准，並已將被徵收房屋拆除工程項目報市房屋徵收部門備案。
第二十三條 符合本辦法第八條、第九條、第二十二條規定的，由區、縣(市)人民政府對轄區內的房屋徵收項目作出房屋徵收決定。但確需由市人民政府負責的，應當由市房屋徵收部門報市人民政府作出房屋徵收決定。
房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。
房屋徵收決定應當在房屋徵收範圍內予以公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。
房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。
第二十四條 市人民政府作出房屋徵收決定的，其相關工作依照本辦法規定由房屋所在地的區、縣(市)人民政府負責，並由區、縣(市)房屋徵收部門具體承擔。
第三章 補 償
第二十五條 作出房屋徵收決定的市、區、縣(市)人民政府對被徵收人給予的補償包括：
(一)被徵收房屋價值的補償;
(二)因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
第二十六條 被徵收房屋的建築面積、結構、用途等，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿不符的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。
第二十七條 市、區、縣(市)人民政府在作出房屋徵收決定前，由城鄉規劃部門會同住房和城鄉建設、國土資源、城市管理和行政執法、房屋徵收等有關部門對房屋徵收範圍內未登記的建築進行調查、認定和處理。未登記建築認定的具體辦法由市城鄉規劃部門制定並報市人民政府批准執行。
對認定為合法建築的，應當給予補償。對未超過批准期限的臨時建築，按建築成本並結合使用年限給予補償。對違法建築和超過批准期限的臨時建築不予補償。
第二十八條 房地產價格評估機構的選定按省人民政府的有關規定執行。房地產價格評估機構由被徵收人在規定的時間內協商選定;協商不成的，由市、縣(市)房屋徵收部門主持，邀請被徵收人、社會公信代表等以公開抽籤方式確定，並由公證部門對抽籤的過程和結果進行現場公證。
第二十九條 被徵收房屋的價值由房地產價格評估機構按照國家有關規定評估確定。對被徵收房屋價值的補償不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。房地產價格評估機構作出評估報告，應當對被徵收房屋類似房地產的市場價格進行説明。
按照國家有關規定，被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體評估報告和分户評估報告。
區房屋徵收部門應當將評估報告報市房屋徵收部門備案。
第三十條 市、區、縣(市)房屋徵收部門或者被徵收人對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，應當根據國家有關規定在收到評估報告之日起十日內向原房地產價格評估機構書面申請複核評估。對複核結果有異議的，應當根據國家有關規定在收到複核結果之日起十日內向被徵收房屋所在地的國有土地上房屋徵收評估專家委員會申請鑑定。被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理。
市住房和城鄉建設行政主管部門應當組織成立由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面專家組成的市國有土地上房屋徵收評估專家委員會。
第三十一條 被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被徵收人選擇房屋產權調換的，市、區、縣(市)人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。
用於產權調換房屋的價值，除政府有特別規定外，應當由房地產價格評估機構評估確定。用於產權調換房屋的價值評估時點，應當與被徵收房屋價值評估時點一致。
因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、區、縣(市)人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
第三十二條 採取貨幣補償或者現房產權調換方式的，給予被徵收人一次搬遷費;採取過渡安置產權調換方式的，給予被徵收人兩次搬遷費。
拆除倉儲、工業生產用房的搬遷費，根據拆卸、搬運、安裝生產設備的實際情況，按照有關規定評估確定;對於無法搬遷或者無法恢復使用的設備，可以按有關規定通過評估確定其實際價值給予相應補償;對已廢棄的生產設備不予補償。
區、縣(市)房屋徵收部門採取過渡安置產權調換方式補償被徵收人住宅的，對自行解決週轉用房的被徵收人，應當按實際過渡期限支付臨時安置費;對已向被徵收人提供週轉用房的，在約定過渡期限內不支付臨時安置費。採取貨幣補償或者現房產權調換方式的，不支付臨時安置費。
被徵收房屋價值評估中不包括裝飾裝修等價值的，其裝飾裝修等價值的補償參照市人民政府規定的國有土地上房屋徵收裝飾裝修補償標準協商確定;協商不成的，可以委託對被徵收房屋進行評估的原房地產價格評估機構評估確定。
臨時安置費，裝飾裝修補償，除倉儲、工業生產用房以外的其他房屋搬遷費的相關標準，由市房屋徵收部門制定並報市人民政府府批准執行。根據經濟社會發展和物價變化情況，市房屋徵收部門應當適時提出調整方案並報市人民政府批准執行。
第三十三條 採取過渡安置產權調換方式的，區、縣(市)房屋徵收部門應當與被徵收人按產權調換房屋(期房)的合理建設工期約定過渡期限。
實際過渡期限自被徵收人騰空房屋交付拆除之日起至產權調換房屋交付之日止。
第三十四條 由於市、區、縣(市)人民政府及其房屋徵收部門的責任，實際過渡期限超過約定過渡期限的，從逾期之月起，區、縣(市)房屋徵收部門應當按下列規定給被徵收人增付或者支付臨時安置費：
(一)對被徵收人自行解決週轉用房的，超過約定過渡期限在十二個月以內的，按標準的百分之五十增付臨時安置費;超過約定過渡期限在十二個月以上的，按標準的百分之百增付臨時安置費;
(二)對已向被徵收人提供週轉用房的，除繼續提供週轉用房外，超過約定過渡期限在十二個月以內的，按標準的百分之五十支付臨時安置費;超過約定過渡期限在十二個月以上的，按標準的百分之百支付臨時安置費。
第三十五條 停產停業損失補償按照省人民政府的有關規定執行。對因徵收非住宅造成停產停業損失的補償，根據非住宅被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。採取貨幣補償或者現房產權調換方式的停產停業期限，按三個月計算;採取過渡安置產權調換方式的停產停業期限，按實際停產停業月數確定。
第三十六條 被徵收人因重大疾病、喪失勞動能力或者家庭生活特別困難等情況在徵收期間確有搬遷困難的，區、縣(市)房屋徵收部門可以會同民政等部門根據實際情況給予適當補助。
在徵收補償方案確定的簽約期限內簽訂補償協議的，區、縣(市)房屋徵收部門可以給予被徵收人適當獎勵。
補助和獎勵的具體辦法由市房屋徵收部門制定報市人民政府批准執行。
第三十七條 拆除電力、電訊、給排水、燃氣等設施，區、縣(市)房屋徵收部門應當根據國家、省、市有關規定辦理。
第三十八條 對享受城市最低社會生活保障待遇且在本市範圍內房屋建築面積合計不足四十五平方米的被徵收住宅的所有權人(以房屋所有權證為準，共有產不分開計算)，實施最低面積保障，按照四十五平方米給予補償。但對被徵收房屋合法面積和四十五平方米之差，不計算裝飾裝修、搬遷費等其他補償，不享受獎勵等優惠政策。
在房屋徵收範圍確定後，被徵收人對被徵收房屋進行析產的，不享受前款規定的最低面積保障。
第三十九條 被徵收人符合住房保障條件的，市、區、縣(市)人民政府應當優先給予住房保障。
第四十條 區、縣(市)房屋徵收部門與被徵收人依照房屋徵收補償方案簽訂補償協議。對被徵收人給予補償後，被徵收人應當按照協議約定的搬遷期限完成搬遷，不得損壞房屋或者拆卸已按照規定作了補償的被徵收房屋及附屬設施。
補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
區房屋徵收部門與被徵收人簽訂補償協議後，應當及時將協議報市房屋徵收部門備案。
市房屋徵收部門應當制定房屋徵收補償協議的示範文本。
第四十一條 區房屋徵收部門與被徵收人簽訂補償協議後，市房屋徵收部門應當及時解控相應資金，並加強對資金支付情況的監督。採取貨幣補償的，全額解控該户補償資金;採取現房產權調換方式的，解控該户補償資金的百分之九十，待產權調換房屋產權登記等手續辦理完畢後，解控剩餘部分補償資金;採取過渡安置產權調換方式的，應當按產權調換房屋建設進度分批解控，但最多隻能解控補償資金的百分之九十，在被徵收人遷入產權調換房屋並辦理完產權登記等手續後，方可解控剩餘部分補償資金。
市、區、縣(市)房屋徵收部門應當根據補償協議及時支付補償資金。
第四十二條 對在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由作出房屋徵收決定的市、區、縣(市)人民政府作出補償決定，在房屋徵收範圍內予以公告，並依法送達。
由市、區人民政府作出補償決定的，應當按如下程序辦理：
(一)區房屋徵收部門根據房屋徵收補償方案、評估結果，擬定分户的房屋徵收補償方案。
(二)區房屋徵收部門將分户的房屋徵收補償方案書面告知被徵收人。
(三)區房屋徵收部門或者被徵收人申請調解的，市房屋徵收部門應當在七個工作日內組織調解。
(四)未申請調解或者調解不成的，報請作出房屋徵收決定的人民政府下達補償決定。
第四十三條 補償決定應當包括下列內容：
(一)被徵收房屋及權利人的基本情況;
(二)徵收的依據和理由;
(三)《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項;
(四)告知被徵收人行政複議和行政訴訟的權利、途徑及期限。
補償決定規定的搬遷期限不得少於十五日。
第四十四條 被徵收房屋所有權人不明確的，由區、縣(市)房屋徵收部門擬定補償方案，報作出房屋徵收決定的人民政府作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。區房屋徵收部門擬定的補償方案，在報人民政府作出補償決定前，應當報市房屋徵收部門備案。房屋拆除前，區、縣(市)房屋徵收部門應當對被徵收房屋作出勘察記錄，並向公證機關辦理公證和證據保全。
第四十五條 徵收設有抵押權的房屋，被徵收人與區、縣(市)房屋徵收部門在房屋徵收補償方案確定的簽約期限內達成補償協議的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務後，由區、縣(市)房屋徵收部門對被徵收人給予補償。
徵收設有抵押權的房屋，被徵收人與區、縣(市)房屋徵收部門在房屋徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由作出房屋徵收決定的市、區、縣(市)人民政府按照本辦法第四十二條規定作出補償決定，並依法保障抵押權人的合法權益。
第四十六條 作出房屋徵收決定的市、區、縣(市)人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
第四十七條 被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、區、縣(市)人民政府依法申請人民法院強制執行。
市、區、縣(市)人民政府作出補償決定的，因被徵收人原因，無法核實被徵收房屋裝飾裝修情況的，補償決定不包括裝飾裝修的價值。在按補償決定實施強制執行時，區、縣(市)房屋徵收部門應當對被徵收房屋裝飾裝修做勘察記錄，並向公證機關辦理證據保全，被徵收房屋裝飾裝修價值由評估機構評估確定。
第四十八條 區、縣(市)房屋徵收部門應當在房屋拆除後三十日內，到市、縣(市)房屋登記機構辦理產權註銷手續。
公安、教育、民政、人口和計劃生育、人力資源社會保障等部門應當及時為被徵收人辦理户口遷移、轉學、低保關係變更、計劃生育關係遷移、社會保險等手續，不得增加房屋徵收部門和被徵收人的負擔。
第四十九條 區、縣(市)房屋徵收部門應當將分户補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈，並依法建立房屋徵收補償檔案。
市房屋徵收部門應當對市、區人民政府作出徵收決定的房屋徵收項目的補償費用進行審核。
審計機關應當加強對房屋徵收補償費用管理和使用情況的監督，並公佈審計結果。
第四章 法律責任
第五十條 有下列行為之一的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關規定進行處理：
(一)市、區、縣(市)人民政府及房屋徵收部門的工作人員在房屋徵收與補償工作中不履行規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的;
(二)採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷的;
(三)貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費用的;
(四)房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的。
第五十一條 採取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋徵收與補償工作，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十二條 任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋徵收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋徵收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。
監察機關應當加強對參與房屋徵收與補償工作的人民政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。
第五章 附 則
第五十三條 本辦法自公佈之日起施行。市人民政府2002年10月1日施行的《長沙市城市房屋拆遷管理若干規定》(市人民政府79號令)、2008年4月15日施行的《長沙市人民政府關於調整長沙市城市房屋拆遷補償有關標準的決定》(市人民政府104號令)同時廢止。
2011年1月21日前已依法取得房屋拆遷許可證項目、本辦法施行前已經實施徵收但仍未完成的房屋徵收項目，繼續沿用原有規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。
