逾期辦理房產證的法律責任分析
當事人購房之後，想要獲得該房產的所有權，還需要到房管部門辦理相關的過户手續，領取房產證。當然，這也是房屋出賣人的一項義務，需要協助購房者辦理過户手續。那麼要是逾期辦理房產證的話，這個法律責任是怎樣的呢？請閲讀下文了解。
根據《合同法》和《房地產管理法》，商品房買賣合同中的出賣人不僅應當按期交付符合合同約定的商品房，而且應當自行或協助買受人辦理產權證書。房產證是由房產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證，如果買受人不能如期取得房產證，不僅造成房屋權屬關係不明、秩序紊亂，而且無法行使轉讓、抵押、租賃、投資等權利。現實之中，經常出現辦證逾期，買賣雙方往往對逾期原因、責任主體或責任形式產生糾紛。最高人民法院發佈的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱“解釋”)18、19條規定了逾期辦證糾紛的處理規則，筆者試圖對該條款的適用方法以及實踐中產生的新問題進行分析和探討。
一、辦證是誰之義務?
本文中的辦證是指房地產登記機關根據買受人申請，將房屋所有權由出賣人轉移至買受人名下的過程。根據《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產權屬登記管理辦法》的相關規定，辦證是出賣人、買受人和登記機關相互協作、互相銜接的過程。具體可分解為：1、開發商提供立項批文、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料、測繪資料以及其他有關證明文件，向登記機關申請初始登記;2、登記機關對初始登記申請進行審查，凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，核准初始登記，向出賣人頒發房屋權屬證書或收件單;3、出賣人及時發出通知，便於買受人儘快提出辦證申請;4、買受人向登記機關申請轉移登記，並提供證件材料和交納相關税費;5、登記機關審查後核准轉移登記，頒發房屋所有權證書，辦證程序告終。
以上程序可歸結為：兩次申請、兩次審查、一次通知。依出賣人申請而啟動初始登記程序，依買受人申請而啟動轉移登記程序，登記機關分別對兩次申請的理由、依據及材料進行審查，然後頒發相關證書。但初始登記完成後，買受人未必知曉，故出賣人應當履行通知義務，以便買受人及時提出辦證申請。
就整個過程而言，辦證是誰之義務，誰主誰次?很難區分，也無區分之必要。《城市房地產開發經營管理條例》第33條和《商品房銷售管理辦法》第34條3款將出賣人即房地產開發企業的辦證義務定性為協助。筆者認為：僅就轉移登記程序而言，該程序主要由買受人和登記機關完成，此前出賣人已經履行了初始登記和通知義務，將其義務定性為協助也完全正確。
遵循意思自治原則，當事人可以約定：出賣人在房屋交付後一定期限內為買受人辦理權屬登記手續。此時，出賣人的辦證義務不僅包括初始登記和通知，還包括代為買受人辦理產權證書。但出賣人是以委託代理人身份以買受人名義提出辦證申請的，需由買受人出具委託書、提供證件材料和承擔相關税費，整個辦證程序仍然遵循：兩次申請、兩次審查、一次通知。
二、 逾期中的“期”如何確定?
逾期中的“期”實質是合同約定的辦證期限，也是出賣人承擔違約責任的始期。《解釋》第18條規定：“由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”據此，辦證期限首先由當事人自由約定，無約定期限則適用法定90日。該90日是買受人取得產權證書的最長期限，逾期則由出賣人承擔違約責任，但此規定與現行辦證制度嚴重脱節，加重了出賣人的責任。根據《城市房地產權屬登記管理辦法》第16、26和27條：新建的房屋，申請人應當在房屋竣工後的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記;登記機關自受理登記申請之日起7日內應當決定是否予以登記;登記機關應當在受理登記後的30日內核準登記，並頒發房屋權屬證書。顯然，出賣人完成初始登記最長需要127日，買受人申請轉移登記和登記機關核准登記以及頒發證書需要更長時間，此時已經遠遠超出解釋確定的90日，出賣人承擔違約責任勢在必然。為此，出賣人經常事先在買賣合同中擬定較長的辦證期限，以降低承擔違約責任的可能性。
出賣人承擔責任的終期應當合理確定。辦證過程中將出現不同期限：1、出賣人申請初始登記之日;2、出賣人領取初始權屬證書或收件單之日;3、出賣人發出通知之日;4、買受人申請轉移登記之日;5、買受人領取房屋權屬證書之日。筆者認為：應當以出賣人通知之日確定為其承擔違約責任的終期，理由如下：出賣人申請初始登記可能出現材料不足或項目違法等情況，初始登記未必成功，此時尚不具備買受人辦證條件;領取初始權屬證書或收件單時具備了辦證條件，但如果不履行通知義務，勢必造成買受人申請辦證延期;買受人提出轉移登記申請時，出賣人已經履行了初始登記和通知義務，該程序主要由買受人依申請而開啟、依登記機關審查而發證，出賣人難以左右一二，故發出通知之日為其承擔責任的終期。
三、如何理解“出賣人原因”?
根據《解釋》第18條，出賣人原因造成買受人辦證逾期的，應當承擔違約責任。什麼是出賣人原因?無不存在爭議。如上所述，辦證由三方當事人參與，遵循“兩次申請、兩次審查、一次通知”程序，每一環節均可出現辦證逾期之情形。出賣人義務包括：完成初始登記、發出辦證通知和進行必要協助，但對登記機關辦事不力和買受人申請遲延難以左右和干預，故“出賣人原因”應當限定在其未履行自身義務而造成買受人辦證逾期的情形，包括：申請初始登記遲延;初始登記材料不完備;建設項目違法不能取得規劃、用地等手續;擅自變更規劃設計;未及時通知買受人等。登記機關原因包括審查失誤、工作拖延等;買受人原因包括申請遲延、辦證手續不完備、未繳納相關税費等。從舉證角度出發，買受人提供辦證逾期的初步證據後，轉由出賣人對“非出賣人原因”舉證，舉證不能或證據不力則應當承擔違約責任。
頗具爭議的是：因測繪機構原因造成辦證逾期，出賣人是否承擔違約責任?《房產測繪管理辦法》第8、9條規定：房產測繪單位應當是獨立的經濟實體，與委託人不得有利害關係;委託房產測繪的，委託人與房產測繪單位應當簽訂書面房產測繪合同。《商品房銷售管理辦法》第34條規定：房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委託具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核後用於房屋權屬登記。故測繪機構不是登記機構的附屬單位，測繪行為不是行政行為，委託測繪時出賣人與測繪機構建立了民事法律關係，測繪資料是出賣人申請初始登記時提交的必備材料之一，測繪機構提交測繪成果遲延必然造成出賣人申請初始登記遲延。根據《合同法》121條，因測繪機關遲延造成辦證逾期的，出賣人應當向買受人承擔違約責任，出賣人與測繪機構的糾紛可以按照委託合同約定解決。但應當注意的是，在《房產測繪管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》實施前，測繪機構多屬於登記機關的附屬，測繪亦屬於行政行為，測繪機構遲延造成辦證逾期很難歸結為“出賣人原因。”
四、買受人如何主張權利?
根據《解釋》18條，出賣人原因造成辦證逾期的，應當承擔違約責任。具體責任形式為：1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數額或違約金計算方法確定;2、賠償損失，該責任形式適用於買受人損失數額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低於損失的情形;3、沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準支付違約金。已付購房款包括買受人支付的首付款和銀行按揭貸款。根據《解釋》19條，由於出賣人原因導致辦證逾期一年的，買受人可以請求解除合同和要求出賣人承擔合同解除後的違約責任。
值得思考的是：由於登記機關原因造成辦證逾期的，買受人能否請求賠償?筆者認為：對買受人損失應當堅持全面賠償原則，其無辜遭受損失，出賣人不承擔賠償責任，辦證機關亦不承擔責任，買受人保護將出現真空，嚴重違背公平正義原則，故買受人可根據《民法通則》121條，請求登記機關承擔賠償責任。賠償數額上，可以適用《解釋》17條第3款，按照有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
五、如何適用訴訟時效?
請求出賣人履行過户登記義務是否適用訴訟時效?大多數學者持否定意見。而筆者認為：請求交付房屋、履行過户登記和承擔違約責任均屬債權請求權，無有理由不適用訴訟時效。但適用訴訟時效基本不會影響買受人利益。如果出賣人援引訴訟時效抗辯成功，因房屋產權證書不能辦理，買賣合同目的無法實現，合同應當解除，出賣人應當返還房款和承擔合同解除後的違約責任，其援引訴訟訴訟是以承擔嚴格法律責任為代價的。況且房屋價值極大，傾買受人畢生財力，辦證逾期時其會多次向出賣人提出辦證要求，可以引起時效多次中斷。還有學者指出：辦證逾期是持續性違約行為，訴訟時效應當從行為終結之日起算，買受人起訴時尚未超過訴訟時效。
買受人請求出賣人承擔違約責任應當適用訴訟時效，未見不同觀點。但如何適用，應對區別對待。合同約定了違約金數額或損失數額能夠確定的，應自出賣人違約或損失確定之次日起算訴訟時效，超過時效不予支持。合同約定了違約金計算標準的，自逾期之日逐日或逐月計算;沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，自逾期之日參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息標準逐日或逐月計算。每日或每月違約金均為獨立債權，有獨立清償期，單獨適用訴訟時效，時效逐日或逐月屆滿。出賣人起訴前兩年內的違約金予以支持;兩年前的違約金若無時效中斷、中止或延長事由不予支持。
通常情況下房屋出賣方都有義務協助購買方辦理過户手續，也就是辦理房產證，要是逾期辦理的話，那麼可以追究出賣方的違約責任。如果大家在這方面需要律師的幫助，可以通過本站網站委託你所在地區的專業律師，來為您提供法律幫助。
