北京房產律師解析一起父母房產拆遷安置部分子女名下後與其他子女簽署分割協議登記人配偶反對糾紛

原告訴稱

趙某文向一審法院起訴請求：1.請求法院確認朱某江、朱某輝、朱某濤簽訂的《合同》無效。

趙某文上訴請求：1.請求撤銷之前民事判決書，依法改判確認朱某江、朱某輝、朱某濤簽訂的《合同》無效。2.一審、二審訴訟費由被上訴人承擔。

事實和理由：一、本案基本事實朱某江、朱某輝、朱某濤是朱某泉和林某玲之子，吳某芬、吳某潔、吳某霞是林某玲在與前夫生育的女兒。三兄弟和三姊妹同母異父。趙某文與朱某輝是夫妻。A號平房是朱某泉1979年承租的公房，1984.12.29朱某泉去世。後來承租人變為林某玲，2008.12.1林某玲去世。林某玲在1992年與徐某德再婚，1995年將户口遷走。2000.6.22朱某輝將户口遷入平房，並和妻子兒子一直在此居住至拆遷；2006年左右，朱某濤因為購買朝陽區的經濟適用房將户口遷出平房；

朱某江户口早就遷出，在石景山有房。吳某芬、吳某潔、吳某霞户口和人一直在山東。2013年7、8月份，趙某文與朱某輝居住的前述A號房屋進行騰退。2013.8.28兄弟三人簽署《協議書》（文本長礦物業提供），寫明“房屋的承租權轉讓給乙方朱某輝並由乙方享有安置項目中的相關權益，並承擔相關義務”。2013.9.8朱某輝簽署《騰退安置協議》。2013.11.4朱某輝簽署《騰退安置購房合同》，購買了位於房山區一號的房屋一套，交納房款差價1199元。

2013年12月22日，在趙某文完全不知情的情況下，兄弟三人簽訂《合同》（文本朱某江提前準備好），私自將前述樓房約定為父母遺產，並進行了分割。2019年該房屋取得房產證書。登記在朱某輝名下。

二、本案爭議焦點是訟爭房屋是否屬於遺產，是否屬於夫妻共同財產，朱某輝是否有權私自處分。1.遺產是法定的，不能約定。《民法典》第1122條規定“遺產是自然人死亡時遺留的個人合法財產”。其中三個要素：死亡、個人財產、合法。前述，朱某泉、林某玲均已去世。A號平房合法。重點是，該平房是公房，並非朱某泉、林某玲個人財產，而且拆遷時也沒有使用二人工齡購買（政策早已不允許），因此不可能屬於二人遺產。因此《合同》第一條約定：“三方一致同意安置房屋屬於父母遺產”這個説法完全錯誤。

同時，《騰退安置政策》第9條寫的很清楚：“安置對象是騰退改造範圍內依法確立的公房承租人”，《協議書》已經明確承租人是朱某輝，所以和其他人沒有任何關係。另外，《安置協議》第一條的補償項目，都是針對承租人的，和《安置政策》裏面第19條，第20條、第21條一一對應，和平房沒有任何關係。因此騰退安置不是針對房屋，而是針對公房承租人（居住、户口在房屋裏的人），所以只能是朱某輝一家。

2.涉案房屋是趙某文與朱某輝的夫妻共同財產，朱某輝無權處分。第一，訟爭安置房屋是在趙某文與朱某輝婚姻關係存續期間取得。第二，朱某輝作為承租人的A號平房，趙某文是共居人，通過騰退安置所獲得的補償款（詳見《騰退安置協議》和《騰退安置政策》），是夫妻共同財產，安置房屋是用此補償款購買。購買房屋差價款1199元，也是用夫妻共同財產支付。第三，朱某輝簽署《合同》，私自處分夫妻共同財產，趙某文不知情，也不同意，屬於無效。一審法院未與查明訟爭房產騰退安置轉化的事實，規避案件主要矛盾，認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院依法改判。

被告辯稱

朱某江、朱某濤辯稱，同意一審判決，不同意上訴人趙某文的上訴請求和理由。趙某文與本案無任何利害關係，本案遺產是朱某江、朱某濤等人父母的遺產，與趙某文無關。趙某文和朱某輝均非礦場的職工，二人承租案涉房屋是沒有事實依據的，自始至終的承租人均是林某玲和朱某泉，並非説住在案涉房屋中就是承租人，因林某玲和朱某泉去世後進行拆遷，因簽署合同需要代理人，實際上朱某江、朱某濤與朱某輝協商是讓朱某輝作為代理人辦理的，

趙某文、朱某輝並未對案涉房屋出資一分錢，其出資的1199元實際上是墊付的，應屬債權。2013年8月朱某江、朱某濤與朱某輝簽訂的協議實際上是共同對房產的屬性進行認定，因此趙某文作為朱某輝的配偶起訴要求確認無效，於法無據，應予駁回。

朱某輝辯稱，不同意一審判決但未上訴，同意上訴人趙某文的上訴請求和理由。訴爭房屋並非遺產，屬於朱某輝與趙某文的夫妻共同財產。我方認為合同無效的原因是朱某江和朱某濤對朱某輝進行了欺騙，欺騙朱某輝簽署訴爭合同，我提交了2015年4月2日與朱某濤的電話錄音，錄音中二人明確簽署合同的原因是案涉房屋是趙某文和朱某輝的夫妻共同財產。

吳某芬、吳某潔、吳某霞辯稱，同意一審判決，不同意上訴人趙某文的上訴請求和理由。

法院查明

朱某泉、林某玲生育三個子女，即朱某江、朱某濤、朱某輝，吳某芬、吳某潔、吳某霞系吳某峯與林某玲之子女。趙某文、朱某輝系夫妻關係。朱某泉於1984年12月29日病逝，林某玲於2008年12月1日病逝。

朱某泉、林某玲生前租賃並居住北京市房山區A號房屋，該房屋系單位所屬公房。朱某泉病逝後林某玲繼續租賃該房屋居住至病逝。2012年7月16日，朱某輝以林某玲委託代理人的名義與單位簽訂自管公房住宅租賃合同，租賃房屋仍是北京市房山區A號房屋，租賃期限至2017年6月30日。

2013年8月28日，朱某江、朱某濤作為甲方與朱某輝（乙方）簽訂了《協議書》，協議載明“以上雙方三人，是承租人林某玲的所有第一順序繼承人，我們一致同意將房山區A號房屋承租權轉讓給乙方朱某輝，並由乙方享有騰退安置項目中的相關權益，並承擔相關義務”。

2013年9月8日，朱某輝（乙方）與Y公司（甲方）簽訂了《騰退安置協議》，該協議約定，乙方購買位於房山區二居室一套，乙方按照政策享受補助及獎勵以上合計337278元，乙方將坐落於房山區A號的承租公房及不能移動的附屬物騰退後移交甲方處置。2013年10月19日，朱某輝在《房款結算通知單》簽字確認，該通知單載明安置房房號為一號，合計總價款338477元，享受騰退補助及獎勵合計337278元，應補交房款1199元。2013年11月4日，朱某輝與H公司簽訂《Y公司騰退安置購房合同》，購買了位於房山區一號住房，房價款合計338477元，取得了安置房屋一套。後趙某文、朱某輝居住至今。

上述安置房在2019年取得房產證書，登記在朱某輝名下。

2013年12月22日，朱某江、朱某濤、朱某輝三人簽訂《合同》，該合同載明“甲乙丙三方系同袍兄弟關係，父親朱某泉於1984年死亡，母親於2010年死亡。北京市房山區單位A號房屋系父親朱某泉承租的公房，上述房屋已經拆遷，獲得‘北京市房山區房屋一套。甲乙丙三方一致同意登記在乙方（朱某輝）名下。甲乙丙三方一致同意‘北京市房山區一號’房屋系父親、母親遺產。甲乙丙三方一致同意將上述房屋登記在乙方名下，鑑於目前乙方未有其他房屋居住，三方同意乙方擁有上述房屋的使用權，非經甲乙丙三方一致同意乙方不得將上述房屋過户到任何人名下。

甲乙丙三方任何一方違反本合同‘第二條’規定，自動放棄繼承上述遺產的份額。甲乙丙三方協商一致同意，隨時可以分割‘北京市房山區一號房屋’”等內容。

朱某江、朱某濤、吳某霞、吳某潔、吳某芬曾起訴朱某輝法定繼承糾紛一案，要求朱某輝支付房屋折價款60萬元，因上述房屋未辦理房產登記，駁回了朱某江等原告的訴訟請求。

2021年7月7日，趙某文起訴朱某江、朱某濤、朱某輝確認合同無效糾紛，要求確認朱某江、朱某輝、朱某濤於2013年12月22日簽訂的《合同》無效，一審法院依法追加吳某芬、吳某潔、吳某霞為被告參加訴訟。

法院認為，位於房山區一號房屋系朱某泉、林某玲生前租賃居住的北京市房山區A號房屋因工礦改造定向安置房項目的安置住房，朱某輝在林某玲去世後仍以林某玲的名義繼續與公房出租方簽訂房屋租賃合同，而非以朱某輝自己的名義簽訂房屋租賃合同，安置房取得與朱某泉、林某玲承租礦區公有住房有不可分割的密切聯繫。

該一號房屋的房價款除朱某輝支付1199元外，全部來源於上述A號房屋的騰退補償所得，現有證據無法認定該騰退補償所得屬於朱某輝、趙某文共同所得財產，故趙某文主張房山區一號房屋為夫妻共同財產，朱某江、朱某濤、朱某輝簽署合同侵害其合法權益，要求確認朱某江、朱某濤、朱某輝於2013年12月22日簽訂的《合同》無效的訴訟請求，證據不足，法院不予支持。

裁判結果

駁回趙某文的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

趙某文上訴稱訴爭一號房屋系其與朱某輝的夫妻共同財產，朱某江、朱某輝、朱某濤於2013年12月22日所簽訂的《合同》侵犯其合法權益，故要求確認該《合同》無效。經審理查明，案涉一號房屋系朱某泉、林某玲生前承租的北京市房山區A號房屋因定向安置房項目的安置住房，朱某輝在其父母去世後仍然以林某玲的名義承租案涉A號公有住房，而非以其自己的名義承租。

根據單位《騰退安置政策》第九條，安置對象是騰退改造範圍內的公房承租人，故朱某輝取得訴爭1903房屋與其父母承租礦區公有住房有着不可分割的淵源，訴爭房屋的價款除朱某輝支付的1199元外，其餘價款均是來源於公房騰退補償所得，且朱某江、朱某輝、朱某濤對案涉房屋簽訂有分割協議，現有證據無法認定該騰退補償所得均屬於朱某輝、趙某文的夫妻共同財產，故趙某文主張訴爭一號房屋為夫妻共同財產並據此要求確認朱某江、朱某濤、朱某輝簽訂的《合同》無效缺乏事實及法律依據，法院不予支持。