商品房預售登記備案與預告登記

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第二款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案”。建設部於2001年8月15日頒佈的《城市商品房預售管理辦法》中規定，預售商品房時，預售人應在預售合同訂立後30日內向地產管理部門辦理登記備案。《物權法》第20條：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。…”《房屋登記辦法》第67條：“有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：(一)預購商品房;……”
　　那麼，商品房預售中，預售合同登記備案和預告登記究竟起到什麼作用?沒有到房地產管理部門辦理預售合同登記備案，將會產生在預售登記之前，只能基於買賣合同享有債權;而在預售登記後則可視為享有對未來建成商品房的準物權。這是因為，沒有預售登記，也沒有按揭，買受人即使已經交付了房款，其享有的權利仍然只是一種合同債權，不能產生對抗第三人的效力。通過登記的方法予以公告，從而將物權的公示手段用於對債權的保護，使買受人的優先權具有了對抗第三人的效力。只有通過預售的登記，買受人才能享有優先購買權、期待權、順位物權。預售的房屋才能被賦予準物權的性質從而受到保護，產生對抗第三人的效力。

最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》(以下簡稱《批覆》)第二條規定：消費者交付購買商品房項後，承包人就該商品房享有工程價款優先受償權不得對抗買受人。那麼承包人優先受償權與預告登記是什麼關係。根據最高人民法院副院長李國光主編的《解讀最高人民法院司法解釋》民事卷224頁對該司法解釋，經過預告登記，買受人的商品房交付請求權就具有了排他性，可以對抗承包人的優先受償權。反之，沒有經過預售登記，買受人的商品房交付請求權不具有物權的排他性，不能對抗承包人的優先受償權。

其實，這種理解是值得商榷的。根據《合同法》第286條及其《批覆》的規定，消費者取得對抗承包人的優先權的條件是：

(1)必須是消費者;

(2)必須支付了全部或大部分購房款。

在具備了這兩個條件後，消費者即取得了對抗工程款優先受償權的權利。而預告登記並不是消費者取得對抗承包人優先權的必要條件，甚至不需要預告登記。換言之，若大部分以上購房款未支付，即使已預告登記，其請求權也無法對抗工程款優先受償權;而非消費者的房屋預購人預購商品房預告登記後的優先請求權也無法對抗工程款優先受償權;建設工程抵押預告登記後的請求權也不能對抗工程款優先受償權。