農村房屋買賣的法律依據有什麼？

如今，越來越多的城市人口因為城市房價的壓力轉而想購買農村的房屋，但是他們對於自己能否合法取得農村房屋房產證表示疑惑，畢竟房產證是證明房子是屬於自己的憑證，沒有房產證擁有的房屋是不是就是不合法的呢?下面小編就為大家提供了農村房屋買賣的法律依據。

一、農村房屋買賣的法律依據

農村房屋是沒有產權證的。即使購買城市房屋，沒有產權證也不表示就不享有對房屋的所有權。依據《合同法》和《民法通則》，有買賣合同、付款手續和房屋交接手續就足以證明買方對所購房屋的所有權，所以，購買人能否取得產權證或宅基地使用證書並不重要。

《物權法》草案第十五章規定了宅基地使用權，從草案規定可看出，草案允許農村房屋出售。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權抵押的，在實現該抵押權時，宅基地使用權同時轉讓。由此可見，草案對房屋所有權與宅基地使用權的關係採用地隨房走。

土地管理法規定的土地的使用權不得用於非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故該條不適用於宅基地，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。

因為宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上並不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民並不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建築物的利益。

國家對耕地的保護是採取嚴格的政策，而宅基地與耕地性質不同，經過合法報批，宅基地上已建造了建築物或附着物，一般不會再恢復到耕地性質，允許農村村民出售房屋與國家對耕地的保護政策並無牴觸。

宅基地使用證書是當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發的，只有當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門對宅基地使用證書的塗改才是有效的。他人塗改宅基地使用證書是違法的，而且，有可能構成犯罪。

當然，最好能讓當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門在原宅基地使用證書上改成你的名字或者給你頒發新的宅基地使用證書;如果不能，不必強求。因為從登記制度的設定目的來看，登記的作用在於公示，即世人周知該權利的存在。登記是房屋所有權的變動宣示，而非房屋買賣合同，不是房屋買賣合同所形成的法律關係必須要件，沒有辦理過户登記並不影響房屋買賣合同的效力。

如果你打算在購買農村房屋以後進行翻建，你只能在原建築宅基地佔地面積範圍內翻建，不能擴建到附近耕地面積範圍。如果擴建需要佔用耕地、田地面積，則需經過相關部門審批，如果未經審批就增加建築佔地面積，則增加的部分就是非法建築。

農村房屋的所有權人能夠用來證明自己對房屋享有所有權的證書一般是當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權。從另一個角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有使用權的宅基地之上的可能性，所以，這個證書同時也能證明被該證書記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權。

想買農村房屋卻因為房產證問題有所顧慮的人就可以放心啦。農村房屋本來就沒有房產證，即使沒有這個證，也不影響對房屋的所有權，只要能拿出相應的材料證明所有權的歸屬就可以了。