購買回遷房的風險具體有哪些？

目前，許多企業、單位因為自身發展，需要徵收大量的土地，從而賠給居民大量的回遷房。回遷房因為具有價格低廉的特點，所以贏得許多居民的青睞。然而，在回遷房購買中需要注意哪些事項？？購買回遷房的風險有哪些呢？下面小編將給予詳細解答。

一、回遷房購買注意事項

（一）回遷房就是發展商徵收土地時，賠給回遷民的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。買回遷房的費用都比商品房要便宜，敢於承擔風險，那就買回遷房比較划算。回遷房在辦理了房屋產權證書後可進行買賣，購買未取得產權證書的回遷房則可能面臨極大的風險。

（二）買賣回遷房時要注意要求賣方提供回遷協議及其身份證明，並對回遷房的真實性進行核實，同時要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設定抵押權。另外須查明該房是屬於危改回遷，還是商品房回遷。該回遷房佔用土地是劃撥用地，在辦理過户時，由買受人補交土地出讓金。買方要注意讓賣方將户口遷走，否則，買方的户口遷不進來。

（三）要嚴防“一房數賣”回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。我國民事立法採用的是債權形式主義的物權變動模式，即當事人之間存在着有效的債權合同並辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。

二、回遷房與商品房區別

（一）在房價款方面，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之説，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，並按照經濟適用住房政策管理。

（二）商品房和回遷房買賣雙方的關係不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。

另外，拆遷的是商品房，回遷房自然應當是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣；集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所佔土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過户手續時，需交土地出讓金。

三、購買回遷房的風險

（一）無法辦理房屋產權證，不能將房屋過户至自己名下。產權證是房屋的物權證明，不動產無法取得產權證即不能獲得不動產的完整物權，不能合法轉讓、抵押房屋，比如：購買沒有產權證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

（二）在房價上漲時，出賣人違約主張合同無效或合同解除，易發生法律糾紛，如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。

（三）很多回遷房的建設並未通過規劃、審批、驗收等程序，房屋設計、房屋質量、配套設施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。

（四）物業、衞生、供暖、消防，甚至户籍遷入方面都存在各種隱患和問題。

（五）回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，回遷房通常户型相對較大，一户被分租給多人的情形普遍，住在回遷樓裏，你會遭遇形形色色數量極大的流動人口。

由上述介紹，我們可以瞭解到回遷房購買需要注意哪些事項，並清晰知道購買回遷房的風險具體有哪些。所以，在購房時，我們應明白回遷房與普通商品房的區別，在做出決定之前要再三考慮，不要圖一時便宜而忽略了存在的風險。