城市房屋拆遷 - 承租人財產損失誰來賠償？

一、城市房屋拆遷，承租人財產損失誰來賠償?

城市房屋拆遷，承租人的損失是由房屋徵收部門進行補償的，包括安置補償和停產停業損失。

(一)違反強制性行政法規，無效

理由是根據國務院頒佈舊《城市房屋拆遷管理條例》，承租人是被拆遷人，是當然的協議主體。新《城市房屋拆遷管理條例》第十三條也規定“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議”，該規定屬於強制性規定，必須遵守。從福建省建設廳制定的《房屋拆遷補償安置協議》示範文本也可以看出，簽訂拆遷補償安置協議的應該是拆遷人與承租人、被拆遷人三方。

(二)處理了應屬於承租人的權利部分，部分無效

《城市房屋拆遷管理條例》第13條第一款規定(拆遷非租賃房屋)拆遷人應當與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。《城市房屋拆遷管理條例》第27條規定在被拆遷人自行處理了承租人的租賃關係的情況下(相當於非租賃房屋)，拆遷人對被拆遷人進行補償。此規定可看出承租人並不是必須與拆遷人處理拆遷補償安置關係的。但是，被拆遷人是否已經妥善處理了與承租人的賠償、安置事宜沒有統一的判斷標準，便容易出現被拆遷人與拆遷人簽訂協議時一併處理了屬於承租人的權利而承租人最終得不到任何補償。被拆遷人在簽訂協議時處理了屬於自身的權利是合法的，但在未獲授權的情況下行使了屬於承租人的權利，應屬無效。

二、房屋拆遷中承租人怎樣維權

(一)房屋承租人是否是房屋拆遷補償安置協議的必需當事人?

《城市房屋拆遷管理條例》第13條雖然規定拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議，但是第27條規定被拆遷人與承租人解除租賃關係或者對承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。這就給被拆遷人單獨與拆遷人簽訂拆遷補償協議、領取應當屬於承租人所有的補償款項提供了機會。為簡化拆遷法律關係、實現快速拆遷的目的，拆遷人往往在被拆遷人未與承租人解除租賃關係、未與承租人訂立拆遷補償安置協議的情況下，就房屋拆遷補償與搬遷補償、停業損失等在承租人未參與的情況下或者根據承租人提供的相關材料與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。而承租人也往往被拆遷人和被拆遷人所矇蔽。

(二)承租人未參與簽訂的拆遷補償安置協議的法律效力如何?

為了簡化拆遷法律關係、實現快速拆遷的目的，拆遷人即便在知道被拆遷房屋存在租賃關係的情況下也僅與被拆遷人簽訂補償安置協議，而將承租人的補償安置事宜推給被拆遷人和承租人之間解決。而被拆遷人則在取得房屋拆遷補償款或者搬遷補助以及停業損失之後認為承租人應得的補償應自行向拆遷人主張而拒絕支付或者少支付給承租人。承租人要想正確維護自身權益，認清拆遷補償安置協議的法律效力如何便顯得至關重要了。

在當代社會經常可以看到一些電視報告當中，出現一些釘子户，也出現了很多強行徵收土地的狀況，甚至是造成的人員自殺等死亡惡劣現象，在徵收過程當中，對於徵收的工作人員來説，必須要維護自己的形象，不能夠採取暴力方式徵收土地。