混用房屋徵收拆遷程序 - 原來房屋徵收方在打這個算盤！

眾所周知，與拆遷相關的法律程序很多，每一種都有其獨立性和特殊的適用對象、條件，譬如針對城市房屋的國有土地上房屋徵收，針對農村宅基地上房屋和耕地的集體土地徵收，針對違法建築的處置直至拆除，針對棚户區的改造，針對危房的排險等等。

然而在實踐中，一些地方頻頻上演了兩種甚至多種程序“混用”的情形，這無疑讓被徵收人感到一頭霧水。

那麼，這類程序混用究竟目的何在呢?被徵收人又該如何識破並加以應對呢?

情形一：國有土地上房屋徵收適用集體土地徵收程序，省錢!

北京在明律師事務所的聶榮律師曾代理過這樣一起案件：河北省唐山市豐潤區人民政府擬對人民路延伸工程小白家溝段紅線範圍內的房屋進行徵收。

委託人李先生的房屋在此次徵收範圍之內。

2013年7月，豐潤區房屋徵收辦公室作出《集體土地徵收預公告》，組織進行了入户調查工作後，於2014年7月作出房屋徵收決定，但涉案項目卻一直使用集體土地徵收補償、安置方案推進被徵收房屋的補償安置事宜。

而據在明律師申請信息公開所獲知的情況，涉案地塊在多年前即實施了“村改居”工程，土地性質早已轉變為國有，委託人也手握國有土地使用權證。

顯然，這樣一起案件中，區政府應依據國務院第590號令(以下簡稱“條例”)所規定的程序來實施徵收，既有徵地預公告，又有房屋徵收決定的做法無疑自相矛盾，而根據徵地補償、安置方案計算補償標準更是顯著壓低了被徵收人的補償數額，更會在程序的推動中令被徵收人在不知不覺中喪失掉很多《條例》所賦予的程序性權利。

這樣做最終損害的是被徵收人的合法補償權益，卻有可能讓地方政府在項目中減少成本。

實踐中，利用集體土地徵收程序徵收國有土地上房屋，主要目的也就在於此。

廣大被徵收人一定要對此保持高度警惕，敏鋭捕捉涉案項目中存在的“文書混用”問題，及時通過訴訟等法律途徑對這一現象予以糾正、遏制，從而確保自己的補償權益不受影響。

情形二：集體土地徵收適用國有土地上房屋徵收程序，省步驟!

在明拆遷律師代理的案件中也曾出現這樣的現象：明明是農村集體土地的徵收，地方政府卻非要下房屋徵收決定甚至徵收補償決定，按590號令中所列的文件名稱走程序，這又是為什麼呢?通常而言，這和涉案項目的徵地批覆相關。

根據《土地管理法》第45條之規定，徵收土地的，或者由省級人民政府批准，或者由國務院批准，且還要同時辦理農用地轉用審批。

而根據《徵收土地公告辦法》之規定，徵地批准文件是必須要在被徵收土地所在地的村、組內以書面形式進行公告的，即所謂“徵地公告”。

而實踐中，一些項目是先上車、後補票，建設施工已然進場，工程已推動到了村民的房屋邊上卻並沒有拿到應有的批文。

此時，一些地方政府就會搬出590號令中所規定的房屋徵收決定來，因為這一決定市、縣級人民政府就有權作出。

故此，在“未批先佔”“少批多佔”等涉嫌土地違法的情形下，這類看似不可理解的程序混用也就有了其存在的意義。

需要指出的是，這種情況下廣大農民朋友可不要指望徵收方依據590號令所規定的標準來進行補償安置，因為那根本是於法無據的，徵收方也沒有那麼大一筆資金。

所謂“徵收決定”只是個棋子、工具，用一用而已絕不能當真，而最終利益受損的還是廣大被徵地農民。

情形三：濫用責令限期拆除通知(決定)進逼強拆

在明拆遷律師曾多次指出，只要是針對合法的房屋，責令限期拆除文件就沒有用武之地。

然而實踐中，卻幾乎呈現出“逢拆遷必有拆違”的怪象：不論國有還是集體，不論走的是前述哪種程序，只要走不動了，責令限期拆除文件就會粉墨登場。

至於被徵收房屋究竟是不是違建這一事實本身並不重要，你不簽字耽誤了項目進度才是重要的。

一些徵收方乾脆明確跟被徵收人講，只要你趕緊配合簽字、搬遷，違建的事兒咱就不提了;你若是執意不簽字，我們就按違建拆你，一分錢不補。

由於“違建不補”這個徵收補償原則，及農村“無證房”因歷史遺留問題大量客觀存在的事實，這一“殺手鐗”對於被徵收人而言可謂屢試不爽，長盛不衰。

總之，廣大被徵收人需要牢記的是，如果所謂“責令限期拆除”類文件是在徵收項目進行中突然冒出來的，那麼十之八九有行政目的不單純的問題，被徵收人一定要及時提起程序，運用法律粉碎徵收方的這類違法圖謀。

在明律師周濤所代理的浙江金華許水雲案中，徵收方就曾向被徵收人下達過此類文件，結果在周濤律師的堅決起訴之下當地政府又放棄了將其房屋認定為違建的“思路”，轉而開始在是否是營業性用房上較勁，足可見這裏面的隨意性是非常強的。

簡言之，拆遷和拆違不是一回事兒，應當適用的不是一個法律，更不是一種程序，二者不得混為一談，更不能互做幫兇而損害產權人的合法財產權益。

情形四：沒有行政強拆的程序被直接行政強拆

在明拆遷律師紀召兵代理的一起江西省贛州市曾先生的案件中，其500多平方米房屋被以所謂“補償安置決定書”認定為違建，隨後被以“責令交出土地決定書”由開發區管委會、街道辦組織實施了行政強拆。

在這一過程中我們不難發現，根據《土地管理法實施條例》之規定，責令交出土地決定書本身並不是拆違文書，其強制執行只能由法院裁定作出，行政機關無權直接強拆。

這類“無權行政強拆”的程序卻被直接以行政強拆終結，無疑是另一種形式的程序混用，其目的就在於避開司法審查，快速推進拆遷進度。

這裏面最淺顯的道理就是，責令交地只能對應司法強拆，而只有責令限期拆除類文件才可能對應行政強拆，兩組對應關係不能紊亂。

而對於農村集體土地上的“違法用地”類違建，若責令限期拆除文書是由國土局而不是城鄉規劃或城管部門作出的，則同樣不能直接行政強拆，而必須依據《土地管理法》的規定走司法強拆途徑。

在明拆遷律師最後想提示廣大被徵收人的是，發現程序混用、濫用的前提是自己對各種拆遷程序要熟悉，各類文件分別對應的是何種類型的程序，心裏要有數。

在遇到有疑問的地方時要及時諮詢專業徵收維權律師，那麼這些“混用”之處就將成為被徵收人依法維權的有力切入點，為被徵收人提升補償提供助力。