房屋徵收 - 無證房能補償嗎？

導讀：現實中，尤其在農村，除開政府無所不用其極的撤銷房產證等手段，房屋土地證件不齊全的現象也是大量存在的，原因有多種。

那是不是隻是因為證件不齊全，就真的是違建而不予補償嗎?這並不盡然，需要具體情況具體分析。

下面由在明律師事務所專業拆遷律師為你解析無證房屋，該如何爭取徵收拆遷補償。

房屋被徵收拆遷，最頭疼的問題就是房屋的證件不齊全，因為這很可能面臨着零補償的風險。

這對於普通的被拆遷人來説，無疑是滅頂之災。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條規定:市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。

對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

在現實的徵收拆遷中，該條例似乎成了政府部門強拆的免死金牌。

根據在明律師事務所大量的拆遷代理經驗表明，在徵收拆遷中，一旦涉及到房屋證件不齊全，政府會以最快的速度將其定義為“違建”並予以強拆。

甚至很多時候，政府會想方設法讓你的土地房屋成為證件不齊全的違建房屋(比如以某種理由撤銷你的房產證)，進而強行拆除，壓低補償或者不補償。

其實在現實中，尤其在農村，除開政府無所不用其極的撤銷房產證等手段，房屋土地證件不齊全的現象也是大量存在的，原因有多種。

那是不是隻是因為證件不齊全，就真的是違建而不予補償嗎?這並不盡然，需要具體情況具體分析。

下面由在明律師事務所專業拆遷律師為你解析無證房屋，該如何爭取徵收拆遷補償。

無證房不等於違法建築，合法部分仍需等價補償。

法律明文規定的是“對認定違法建築的”不予補償，而不是説對“無證房屋”不予補償，其實從字面意思也能理解到無證房不一定就是違法建築。

但是在現實的徵收拆遷中，政府往往利用農民不懂法的缺陷硬生生的將無證房解釋為違建，這當然是政府的手段，但確實也是民眾的法律認識的不足。

在徵收拆遷中，法律規定的違法建築主要有以下幾類：(1)佔用已規劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建築;(2)不按批准的設計圖紙施工的建築;　(3)擅自改建、加建的建築;　(4)農村經濟組織的非農業用地或村民自用宅基地違反城市規劃或超過市政府規定標準的建築;　(5)擅自改變工業廠房、住宅和其他建築物使用功能的建築;　(6）違反法律、法規有關規定的其他建築。

這幾類是嚴格限制不予補償的，但並沒有涉及到房屋的證件問題。

事實上，無證並非違章，應根據具體情況分析。

即使屬於違章建築，也應根據行政法中的“比例原則”給予合理補償。

至於如何補償，可以根據建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關是否存在不作為等因素來確定徵收補償數額。

且對於合法部分，也有明文規定，應當給予等價補償。

複議、訴訟、程序補正，無證房也可全額補償

無證房的形成，除開很少部分的當事人故意為之，大體上是因為客觀原因造成的。

這主要有歷史的遺留問題。

如一些建築形成於70年代，或是更早至五六十年代，在當時很少的手續就可建成。

如果用現在的法律要求是可被定義為違建的。

這顯然不符合情理，根據法不溯及既往原則，應根據當時的法律認定。

再根據客觀公正原則，當事人可以通過一些補正手續補辦證件，這不影響這類房屋的全額補償。

再者還有農村的房屋和城市中的農建房。

最開始的房屋管理較鬆，對產權沒有管理到位，這得歸責於行政機關。

這類的無證房，即使沒有產權證明，在拆遷的時候依舊可以拿到全額補償。

當然，這樣的客觀因素在徵收拆遷中，政府不會主動給你提出，反倒是會以各種理由和措施來讓你找不到突破口。

這時候就需要被徵收拆遷人自己主動爭取權利。

在明律師建議，這不能單靠行政訴訟手段，也應該通過一系列的複議、協商等手段，爭取與政府的談判機會。