購買二手房後 - 怎麼處理户口問題？

二手房買賣在實際中相當普遍。二手房買賣中需要的流程和需要注意的事項也很多。稍不留意，就會導致很多糾紛產生。本文就二手房買賣中的户口問題作相應分析。

二手房的交易要比新建商品房複雜得多，不但要考察價格、區位和户型等常規問題，還要重點了解產權、房屋質量還有户口等問題。其中户口問題往往是二手房交易中發生糾紛最多的問題之一。

因為户口政策並不是很多人都清楚，並在買賣二手房時會比較容易留意到的問題，常常會在二手房交易中被忽略，甚至被誤解為“賣房不一定要把户口遷走”。

由於户籍的遷入和遷出等均歸公安機關管理，不屬於法院的受案範圍，因此法院對於此類案件一般是不予受理的。而公安機關在處理户口糾紛時，又受到户籍政策的限制。比如，出售方的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷入户口，則無論買方理由多麼充分，公安機關都是無法將賣方户口強行遷出的。相應地，買方的户口也就無法遷入。一旦房屋交易因户口發生糾紛，處理起來非常複雜。

那麼，在實際二手房買賣過程中，購房者應該如何處理户口問題呢?

方法/步驟

首先，瞭解户籍政策。無論是買還是賣二手房，都應該做一些相應的準備工作，比如瞭解市場行情和買賣的各個環節和步驟，以及各種注意事項。其中應該明白目前的户籍政策。户口的落定是應該有固體地址的，也就是説必須有可以落户的固定物業。所以如果賣方想把房子賣了，那就得考慮户口應該遷去哪裏，而買房則應該清楚，在賣方將户口遷出之前，自己是沒有辦法將户口遷入該房產的。

其次，預先調查核實。在瞭解了現行户籍政策之後，簽訂二手房買賣合同並向房地產交易登記管理部門申請過户登記前，購房者最好親自到房屋所在地的派出所進行核實。有的出售方雖承諾無户口落在該物業，但仍應到派出所核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的户口仍未遷走，比如出售方以前購房時的上家户口等。委託中介代為核實的，則應要求中介機構出具書面的核實報告，並加蓋公章，防止少數從業人員的責任心不強或有欺騙行為。

最後，應在買賣合同中設定户口遷移條款和違約條款。如上家有户口在所出售的房屋當中，約定户口遷移條款應注意以下三點。

一、應要求出售方在申請過户登記前的特定期限內將户口遷出，而不能約定在申請過户登記、交付了大部分房款之後。

二、預留部分房款並約定具體的違約責任。在交易中預留部分房款，待賣方將房屋內的户口全部遷移後再支付該部分房款，並在合同條款中約定每逾期一天的罰金，在逾期多少時間後可以解除合同以及合同解除的賠償金等事項。如果賣方沒有按照合同約定期限遷移所有的户口，賣方應當按照合同約定標準支付違約賠償金，買方可以直接從該房價款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進行追償。

三、如果出售方提出在交易完成後的一定期限內將户口遷出的話，購買方則要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。如果同意這樣操作的話，那也應該在買賣合同補充協議中直接約定賣方拒不遷移户口的賠償責任，並預留較多的房款以及約定較高的違約金，如逾期一日則按照房屋總價的萬分之五計算，直到賣方户口全部遷移為止，通過這種加重經濟責任的方式，才能有效地約束出售方按時將户口遷出，避免因為對方的原因而影響了買受方遷户口等權益。

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