商品房交付標準是怎樣的

一、商品房交付標準是怎樣的

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(一)工程竣工驗收合格(包括消防、環保合格)

《城市房地產管理法》、《建築法》、《合同法》中，均要求工程竣工驗收合格後方可交付使用。98年9月1日實施的《消防法》第10條規定了消防強制驗收制度，《環境保護法》第26條規定了環保強制驗收制度。

98年7月20日，國務院頒佈的《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定，組織驗收的主體為房地產開發主管部門。但此後我國改革了竣工驗收制度，1999年施行的《合同法》第279條明確了開發商為組織竣工驗收和確認工程合格與否的主體。

2000年1月30日，國務院發佈的《建設工程質量管理條例》(下稱《質量條例》)作為《建築法》和《合同法》的配套行政法規開始施行。《質量條例》第16條規定，建設單位收到建設工程竣工報告後，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。該條款進一步對《合同法》第279條進行了闡述，從而使《建築法》中未能明確的驗收主體最終認定為建設單位。

(二)取得了竣工驗收備案表

一些大城市制定的地方法規中已明確將取得《竣工備案表》作為開發商交付房屋的必備條件，例如《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第50條明確規定房地產開發企業交付預售商品房應當取得建築工程竣工驗收備案表。安徽省建設廳亦於2004年9月下發《關於加強城市房地產開發管理工作的通知》(建房[2004]275號)，規定未進行驗收備案或驗收備案不合格的竣工開發項目不得交付使用。由此可見，以取得《竣工備案表》作為交付房屋的條件之一既是廣大購房者的要求，也是一種趨勢所在。

另外，建設部於2000年4月7日發佈《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第4條規定：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門(以下簡稱備案機關)備案”。

第5條規定：“建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：(一)工程竣工驗收備案表;(二)工程竣工驗收報告;(三)法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件;(四)施工單位簽署的工程質量保修書。”

(三)商品房的面積已完成最終測繪

該法定條件的依據是，建設部於2001年04月04日頒佈的《商品房銷售管理辦法》第34條規定，即房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委託具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核後用於房屋權屬登記。

(四)水、電供應正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施

該法定條件在《合肥市物業管理條例》(2006年3月1日實施)第49條中有規定：入住條件由建設單位與業主在合同中約定，但必須達到水、電供應正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施。

以上法定條件中，其中第一項法定條件即工程竣工驗收合格(包括環保、消防驗收合格)是強制性條件;而其他法定條件均具有行政管理性，若當事人約定與該部分交付條件相沖突，則以約定為準。

二、拒絕收房的正當理由有哪些

根據法律規定與實務情形，律師認為，下列情形可以作為拒收的正當理由：

(一)房屋未經竣工驗收合格;

(二)交付時不具備《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》;

(三)道路、電梯、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等基礎生活設施不具備使用條件;

(四)建設單位變更商品房的户型、朝向、結構形式、空間尺寸未通知買受人;

(五)交付的時間遲延，達到買受人單方解除合同的條件;

(六)竣工測繪的房屋面積差異達到約定的解除合同的標準。

上述情形中，前三種是出賣人不能證明達到交付條件，後三種是出賣人根本性違約，而且這些事實都是不需要收房就可以證明的，這才是對抗出賣人交付的正當理由。

開發商修建商品房，必然就會涉及到交房這一環節，一般交房是向購房者交付房屋，無論是購買期房還是現房，其實都會需要交付。但開發商交付商品房，首先肯定要達到國家規定的標準，符合相應的條件，否則的話購房者是可以拒絕收房的，而由此造成的損失，自然也不應該由購房者來承擔。