交付商品房要達到怎樣的條件

近年來，國家對房地產的宏觀調控政策力度加大了，這促使了房地產市場迅速降温，房價降幅較快，導致購房者要求退房事件紛紛發生。那麼，在法律上，交付商品房要達到怎樣的條件呢?此外，在實踐中，當房價下跌時購房者可以要求退房嗎?下面將為您做一個較為詳細的闡述。

一、交付商品房要達到怎樣的條件

商品房交付使用的條件是指在簽訂商品房買賣合同後，作為標的物的商品房在具備哪些要求後出賣人即可將其交給買受人佔有。

建設部2001年頒發的《商品房銷售管理辦法》第五章規定了商品房的交付，其中第三十條原則規定房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按其交付給買受人。三十一至三十五條規定了房地產開發企業在商品房交付使用時的一些義務(如樣板房問題、提供住宅商品房的《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》、商品房測繪等)，其中交付使用最嚴格的條件是商品房項目的竣工驗收，因為竣工驗收是行政法規對於商品房交付使用的強制性規定。

《城市房地產開發經營管理條例》第十七條明確規定：房地產開發項目竣工後，經驗收合格後，方可交付使用;未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。

二、房價下跌可以退房嗎

一般，只有在開發商違約的情況下，購房者才可以要求解除合同，要求退房。見下：

1、不履行合同與誠實信任原則相悖。

誠實信任是一切民事法律行為的基礎，被稱作民法的“帝王原則”，它要求締約時誠實並不欺不騙，締約後守信並自覺履行。因此無論是開發商，還是購房者，都應該講誠信。

2、購房者不履行合同，也無權依法解除合同。

解除合同的方式有協議解除和法定解除，協議解除在此已不存在，只能看能否適用法定解除。

有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

(1)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(2)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(3)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍δ履行;

(4)當事人一方遲延履行債務或者有其他Υ約行為致使不能實現合同目的;

(5)法律規定的其他情形。

購房者似乎可以利用(2)、(3)、(4)項，使其符合所要求的表象條件，但關鍵的是，根據法律規定的解除選擇權是專屬於守約方的。因此，即使購房者不履行合同，也無權適用法定解除條件。

3、能履行的合同違約後也應繼續履行。

在法理上，根據合同是否履行與履行狀況，違約行為可分為合同的不履行和不適當履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能。在一方能履行而不履行的情形下，對方可以選擇繼續履行或解除合同，而不履行方無權毀約。

4、即使合同解除也要賠償損失。

當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。從法律規定來看，合同解除後約定違約金低於開發商損失的，開發商可要求增加，而這損失包括合同履行後可以獲得的利益，即前後房款的差額。可見，即使合同解除，購房者也要賠償相當於開發商的損失。

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