商品房認購書有什麼法律效力

在購買商品房的時候，一般購房者看中了某套商品房，此時銷售人員往往會按照公司規定先與購房者簽訂一份認購書，同時也會要求購房者支付一定的購房定金。當然，這僅僅是商品房買賣行業中的交易慣例，並非是法律強制要求的。那此時的商品房認購書有怎樣的效力呢?我們一起在下文中進行了解吧。

一、商品房認購書有什麼法律效力

很多購房者認為，在整個交易過程當中，只有最終要簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認購書並不是正式合同，充其量也就是意向書而已，並不具備合同的約束力，因此，商品房認購書中所列有關定金罰則自然也就沒有約束力。商品房認購書究竟是意向書還是正式合同，它的效力如何呢?

首先，意向書這一形式是特殊時期的產物，它產生於整個社會缺乏法律意識、合同觀念之時。意向書一般都會明確註明為“意向書”而非正式“合同”，簽署意向書的雙方也僅向對方傳達一個最初步、最基本的合同意向，一旦這一意向有所改變，也無需向對方承擔任何責任。如果需要進一步確定該意向，則雙方再簽署正式合同。在今天看來，把簽署意向書作為簽署正式合同的前置程序毫無必要，因為任何一方均可違反意向書而無須承擔任何責任，任何一方都不會僅憑意向書就着手準備履行有關義務，因此意向書也就毫無實際意義，反而增加了交易成本和交易環節。在我國現行的基本法律當中，如《民法典》、《民法典》等，均未對意向書作出規定，而僅僅規定了合同。

我國現行法律對於有效合同的構成要件作了如下規定：

1、合格的主體;

2、真實的意思表示;

3、內容合法;

4、形式合法。對於合同的訂立程序規定為：一方向另一特定方發出要約，要約內容要包括特定標的物的較為詳細、具體的情況，如規格、數量、價格等。

如果把商品房認購書和正式合同作一比較，即可發現商品房認購書具備合同的構成要件：

1、簽署合同或商品房認購書的雙方當事人都具備相應主體資格;

2、合同或商品房認購書的內容是雙方真實的意思表示(有證據證明確有欺詐、脅迫等情形的除外);

3、有關內容不違反法律及公序良俗;

4、採取合法的形式。因此，商品房認購書也可以歸人合同範疇，具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當事人產生相應約束力。購房者在簽署商品房認購書時千萬不能因其內容簡單而掉以輕心，尤其是不能認為商品房認購書不是正式合同，從而置商品房認購書中的有關違約責任於不顧。

在實踐中，確實有不少房屋的認購人對於商品房認購書所具有的合同性質認識不清，因此在商品房認購書的履行當中出現了不少糾紛。其實，無論是基於什麼樣的角度來否認商品房認購書的法律效力，這種態度都是不嚴肅的。

一方面認購人在商品房認購書上籤署名字，承諾會遵守有關約定，另一方面卻又在準備着到某一時候來否認該商品房認購書以及自己簽字的效力，這樣勢必給整個交易增加困難，同時也會對交易雙方之間最初的信任造成嚴重的損害。

二、違反商品房認購書怎麼辦

商品房買賣認購書對當事人產生的拘束力，表現在創設了當事人的締約義務，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不籤合同，並無明文規定。實務中法官可結合當事人不願履行簽約義務的具體情形，並結合考察當事人合同的目的綜合認定。

因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益?出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。

商品房認購書通常不能直接構成商品房買賣合同，其在本質上為將行談判的預約。但很多購房者對商品房認購書的效力並不瞭解，如果開發商或者是其自己違反了認購書的規定後，也不知如何處理。鑑於此種情況，最好諮詢專業律師，並請其幫忙解決由此發生的糾紛。

其中往往就會對交首付、簽訂商品房買賣合同的時間作出明確的約定，如果約定的時間比較短，那麼購房者籌集資金可能就比較惱火，因而一定要看清楚這個時間，以免出現違約的情況，損害到了自身的合法權益。