商品房認購書有法律效力嗎？

一、商品房認購書有法律效力嗎

首先，商品房認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。籤售的目的在於對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，買受方往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議等。

其次，商品房認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況;房屋基本情況(含位置、面積等);價款計算;訂立正式購房合同的時限約定。認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認。商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發商採用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。當事人簽約的目的在於為將來訂立正式房屋買賣合同作約定。

最後，商品房認購書具有法律效力。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”該條規定承認了商品房買賣認購書的效力，規定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金;支付定金一方違約無權返還定金。但若是發生不可歸責於雙方當事人的事由導致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

二、違反商品房認購書怎麼辦

商品房買賣認購書對當事人產生的拘束力，表現在創設了當事人的締約義務，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不籤合同，並無明文規定。實務中法官可結合當事人不願履行簽約義務的具體情形，並結合考察當事人合同的目的綜合認定。

因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益?出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。

我們發現，一般從開發商手裏面直接購買商品房的時候，一旦購房者看中了某套商品房，開發商此時往往會要求先簽訂認購書，同時交付一定的定金，然後雙方在約定時間內再簽訂商品房買賣合同，同時購房者交付房款或者首付款。只要該認購書符合有關法律、法規中的規定，同時也是當事人自願協商一致簽訂的，那麼就可以認為商品房認購書是具有法律效力的。