不動產合同成立與生效的規定是什麼？

1、不動產抵押合同在成立時生效

《民法典》第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

不動產抵押合同屬於設立不動產物權的合同，因此，即使負有履行抵押登記義務的抵押合同義務人未辦理物權登記也不影響抵押合同的效力。

2、不動產抵押權的設立應當辦理抵押登記

抵押合同是抵押權設立的原因，抵押權設立是合同當事人履行抵押合同的結果，因此僅有抵押合同並不必然導致抵押權的設立。不動產抵押權的設立應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立，如果義務人沒有履行抵押登記手續，抵押權並沒有設立，因此，未辦理物權登記的，合同對方不能享有物權的優先受償權。

3、不動產抵押合同生效，而抵押權不生效.

抵押權屬於物權,物權為絕對權,即物權利人外其他所有人都負有不得干涉權利行使的義務,因為,絕對權的義務主體是如此眾多,法律要求物權的發生，變動必須履行一些特殊的程序(登記，交付)而能有能為外界所知,否則物權不能有效發生或變動。不動產抵押要生效就必須履行登記,否則不生效。債權性質為相對權,即合同約定的權利義務效力約束範圍侷限於合同當事人之間，因此，法律對債權的發生，變動沒有必要類似物權發生,變動的嚴格要求.除法律,法規有特殊規定外，合同從成立起開始生效，因此,不動產抵押合同生效

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。不動產抵押合同屬於設立不動產物權的合同，因此，即使負有履行抵押登記義務的抵押合同義務人未辦理物權登記也不影響抵押合同的效力。

在我們進行抵押的時候，需要簽訂不動產抵押合同，來約束雙方的權利，保障雙方的合法權益不受侵犯。關於不動產合同生效時間，一般抵押合同的生效時間是從雙簽訂合同的那一天就開始生效了，除非雙方另行約定了合同的生效時間。另外，不動產抵押合同生效的話，並不一定意味着抵押權的生效，還是要看合同中的具體的約定的條款才行。