真正的棚區改造是什麼？

房屋徵收過程中，棚户區改造是比較常見的。

現在，很多省市的房屋徵收項目都以棚户區改造的名義進行。

很多項目都是“披着棚户區改造的皮”來掩蓋真實的開發目的。

目前的棚户區改造最主要的就是城市棚户區改造，但是，究竟棚户區該如何認定，棚户區改造的程序又是如何，拆遷户的房屋又是否屬於棚户呢?本文，北京在明律師事務所的黃曉麗律師來為大家做簡要闡述……

黃曉麗律師代理的一起深圳市某區的案件，某小區由於設施老舊現在面臨徵收，被冠以“棚户區改造”的名義。

委託人感到莫名其妙：“我所居住的小區是最好的地理位置，十幾萬一平的房子，怎麼就是棚户區了呢?”究竟棚户區是如何認定的呢?

【法律分析：“棚户區”的艱難定義】

棚户區是指城市建成區範圍內，平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建築面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衞生髒亂差的區域。

從面積上講，棚户區一般拆遷面積在3萬平方米以上，佔地面積一般至少在5萬平方米左右。

根據《國務院關於加快棚户區改造工作的意見》，棚户區住房簡陋，環境較差，安全隱患多，改造難度大。

而棚户區的認定標準從來都不是唯一且固定的，在各個省市都有不同的規定。

譬如江蘇省界定棚户區的標準有三：一是主要以木板、土坯、240mm厚磚牆為承重結構，以油氈或石棉瓦為屋面材料的簡易房屋和棚廈房屋;二是低窪易澇、基礎設施配套不齊的小平房;三是按住建部《房屋等級評定標準》和《危險房屋鑑定標準》評定為嚴重損壞房、危險房的房屋。

目前有許多地方的棚户區改造，其房屋建造年限並不長，且配套相對較好，這樣的區域作為棚户區改造，是與該規定不符的。

那麼何種情況下不能認定為棚户區呢?《國務院關於加快棚户區改造工作的意見》中指出，禁止將因城市道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚户區改造範圍。

因此，棚户區改造的範圍也是有相應的限制的，不能隨意進行擴大。

棚户區的適用條件，這也是相當關鍵的一個方面。

棚户區改造應當以公共利益為目的。

實施棚户區改造的根本目的是改善羣眾的居住條件，兼顧完善城市功能、改善城市環境等促發展目的。

各地對棚户區改造實行了“保底”安置，安置標準普遍達到了户均45平方米以上，保證了實施改造後羣眾居住水平都能明顯提高，確保分配結果羣眾滿意。

這一點與《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條中規定的由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要基本相同。

即棚户區改造應當以公共利益為目的，不能以棚户區改造的名義進行商業開發。

關於棚户區改造的基本程序。

律師經常提醒廣大被徵收人政府徵收的流程是十分複雜的，那麼究竟棚户區改造有哪些特殊的流程呢?

簡單講，棚户區改造項目的法定程序是類似於590號令所規定的國有土地上房屋徵收與補償程序的，可分為房屋徵收決定和房屋徵收補償決定兩大階段，包含範圍確定、登記認定、擬定補償方案、選擇補償安置方式、房屋價值評估、簽訂補償協議等常規程序。

同時，根據590號令及眾多地方性法規、規章的規定，棚户區改造項目又有公開徵詢意願、就補償方案舉行聽證、簽訂模擬拆遷協議、就近或改建地段回遷安置等特殊程序，這些程序的實質是對590號令一般規定的靈活變通，目的是在尊重民意的同時追求更高的效率。

被徵收人要留心這些程序步驟，謹慎表達自己的真實意願，確保自己的補償權益不受損害。

【律師提醒】

綜上所述，棚户區改造應當依法依規進行，且棚户區的認定標準是十分嚴格的，特別是不能隨意擴大棚户區改造的適用範圍，將非棚户區項目納入棚户區改造範圍。

更不能以棚户區改造的名義實施商業開發，不當獲取國家的財政支持和金融貸款。

同時，棚户區改造項目必須遵循590號令的規定進行，被徵收人享有一系列的複議、訴訟、提出意見、要求聽證、舉報查處等權利。

只有積極的運用這些權利，盯緊每一個步驟，才能最終獲取公平、合理的徵收補償